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Condominio / RIFORMA CONDOMINIO La rinuncia alle parti comuni poche novità di rilievo PDF Print E-mail
Autore: Redazione   

Articolo tratto da BlogCondominio
Il blog dedicato al diritto condominiale


di Ivan Meo e Giuseppe Donato Nuzzo


06/12/2012 - Articolo tratto da L'articolo d'origine: Condominio / RIFORMA CONDOMINIO La rinuncia alle parti comuni poche novità di rilievo

target="_blank">Diritto e Giustizia, quotidiano d’informazione giuridica distribuito da Giuffré Editore, liberamente consultabile al seguente link.


Confermato il divieto di rinuncia alla proprietà comune, a cui si aggiunge il divieto assoluto di rinunciare all’uso delle parti comuni, anche nei casi di riduzione delle spese o mediante trasformazione dell’uso. Unica eccezione per il distacco dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, possibile solo in caso di determinate condizioni.

I precedenti giurisprudenziali. La giurisprudenza (Cass. civ. n. 6923/2001), nel corso degli anni, aveva distinto la rinuncia alla proprietà (sempre vietata) dalla rinuncia all’uso delle parti comuni. Quest’ultima era considerata ammissibile a condizione che non fosse vietata da un regolamento di tipo contrattuale e non recasse danno agli altri condomini. Rinunciando all’uso delle cose comuni, peraltro, il condomino rimaneva obbligato a contribuire alle spese per la loro conservazione. La giurisprudenza aveva quindi affermato una particolare interpretazione letterale dell’art. 1118 c.c.: muovendo dal fatto che il comma 2 dell’art. 1118 c.c. – nella vecchia come nella nuova formulazione – neghi la possibilità di sottrarsi alle spese per la conservazione delle cose comuni ma non a quelle per l’uso, ne ha dedotto che in determinate circostanze si possa essere esonerati dalle spese per l’uso della cosa comune; si è specificamente affermato che «a differenza dalle spese per la conservazione delle parti comuni, le quali ancorché non assolutamente indispensabili offrono comunque una certa utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, le spese per l’uso sono correlate all’effettivo godimento: ovverosia ad un fatto soggettivo, di per sé mutevole, che può essere attuato in misura diversa o che, in ipotesi, potrebbe anche non essere effettuato per nulla. Perciò alle spese per la conservazione al condomino non è consentito sottrarsi, anche quando le cose sono indispensabili soltanto entro certi limiti, come nel caso dell’impianto di riscaldamento; a determinate condizioni, invece, alle spese per l’uso il condomino può evitare di concorrere. La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell’impianto centralizzato è legittima quando l’interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell’impianto, né squilibri termici pregiudizievoli per la erogazione del servizio» (Cass. n. 5974/2004). In buona sostanza il condomino non era tenuto a partecipare solo alle spese di fornitura (di combustibile) o quelle ordinarie (pulizia degli apparati), ma doveva comunque continuare a pagare tutte le altre spese rientranti nelle spese di manutenzione straordinaria, per la sua conservazione e messa a norma (Cass. civ. n. 5974/2004 e n. 13718/2012, cit.).    
Le modifiche apportate. L’art. 3 della legge di riforma sostituisce l’art. 1118 c.c. in materia di diritto del condomino sulle parti comuni. Confermando, anche nella nuova formulazione, principi dell’irrinunciabilità del diritto dei condomini sulla parti comuni e dell’impossibilità di sottrarsi agli oneri ad essi connessi.  
Comma 1: non contiene modifiche di particolare rilevanza. Infatti, si limita a pochi mutamenti di forma, finalizzati prevalentemente ad aggiornare la disposizione in esame. In particolare, il comma ribadisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni «è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene», salvo che il titolo non disponga altrimenti. Quindi il criterio a cui fare riferimento per la determinazione della ‘misura’ dei diritti – e dei doveri – del singolo condomino in relazione alle parti comuni resta il valore della sua proprietà, ossia «[il] valore dell’unità immobiliare che gli appartiene», salvo che il titolo non disponga altrimenti (comma 1).      
Comma 2: conferma la regola generale del divieto di rinuncia alla proprietà comune. Ciascun condominio non può scindere la proprietà esclusiva dalla proprietà delle parti comuni; ad esempio, non può sottrarsi alla proprietà del cortile con la motivazione che non si è soliti attraversarlo. Il legame inscindibile tra proprietà esclusiva e comune, dunque, rimane elemento fondante l’istituto condominiale.
Comma 3: modifica il quadro normativo vigente. Infatti, dispone che «il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della proprie unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali». Viene determinato il divieto assoluto di rinunciare all’uso delle parti comuni, anche nei casi di riduzione delle spese o mediante trasformazione dell’uso. Quindi se l’appartamento è vuoto o la casa diventa ufficio  non si potrà chiedere una riduzione delle spese condominiali.    
Comma 4: contiene una eccezione limitatamente al distacco dall’impianto centrale di riscaldamento e condizionamento. La giurisprudenza partendo dal presupposto della condizione singolare in cui viene a trovarsi l'impianto di riscaldamento centrale ha affermato che la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato è legittima quando l'interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termini pregiudizievoli per la erogazione del servizio (5974/2004, cit.). Ribadendo le stesse condizioni già avallate dalla giurisprudenza il riformatore ha quindi espresso il seguente principio: «il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

L'avv. Nuzzo è studioso di proprietà e diritto condominiale e collabora con gli avv.ti Plenteda e Maggiulli fornendo consulenza dedicata al Condominio.

Diritto.net non è in alcun modo collegato a siti e blog esterni i cui contenuti ed opinioni sono da ritenersi dell'autore.

L'articolo d'origine: Condominio / RIFORMA CONDOMINIO La rinuncia alle parti comuni poche novità di rilievo

 

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