La sentenza che riportiamo mostra alcuni profili d’interesse perché, tornando ad occuparsi della vexata quaestio delle pertinenze (1) (e, precisamente, di quelle costituite dai mobili domestici, cioè da quei mobili che normalmente si trovano all’interno delle private abitazioni) fornisce l’occasione per alcune riflessioni sullo “stato dell’arte” della giurisprudenza in proposito.
Il caso
Alla fine del 2001, trascorsi due anni da una compravendita immobiliare, l’alienante di un appartamento citava in giudizio l’acquirente, sostenendo che erano stati lasciati alcuni mobili all’interno dell’appartamento ceduto con l’accordo verbale che sarebbero stati successivamente recuperati. Segnatamente, si richiedeva: una cucina componibile costruita su misura, un mobile bagno con specchiera incorporante il lavello, un divano letto, un lampadario da bagno, una plafoniera del cucinotto, un lampadario del soggiorno, una scaffalatura metallica, un tavolo da soggiorno con quattro sedie, una cassettiera ed una lampada da studio.
All’incontro, la convenuta negava l’esistenza di tale accordo verbale - la cui sussistenza era affermata solo dall’attore (ed a distanza di due anni dal perfezionamento del rogito) e per contra - affermava che i beni rivendicati erano stati acquistati unitamente (ipso iure et facto) all’immobile, ed a riprova di ciò portava (inter alios) il fatto che nell’atto pubblico era specificato che l’appartamento veniva ceduto “… con ogni accessione o pertinenza, nello stato di fatto, ben noto alla parte acquirente, in cui la porzione immobiliare attualmente si trova”.
La sentenza del Tribunale di Siena, sorvolando completamente sulla eterogeneità dei beni rivendicati (circostanza rilevantissima che costringe ad adottare per ogni singola categoria un ragionamento giuridico diverso) dopo aver dichiarato che la proprietà originaria di tutti i beni era sicuramente dell’attore (fatto che il Giudice sottolinea essere stato provato ma inutilmente, perché non era mai stato contestato) e che questi non sono stati trasferiti mediante un accordo specifico, afferma che “i beni rivendicati non costituiscono pertinenze”.
Nel motivare tale affermazione, il giudice, dopo aver circoscritto l’efficacia della clausola (“… con ogni accessione o pertinenza, nello stato di fatto, …, in cui la porzione immobiliare attualmente si trova” (2)), la quale, peraltro, qualifica impropriamente come “d’uso” (3), alle sole condizioni statiche di manutenzione, sostiene che la natura di pertinenza dei mobili contesi deve essere esclusa in quanto questi difettano del requisito della stabilità della destinazione.
Lo stesso giudice esemplifica il proprio intendimento, affermando che “i suddetti caratteri si riscontrano, negli appartamenti, solo relativamente a sanitari, decorazioni murarie a stucco o ad affresco e carta da parati (4), tipi di mobile non oggetto della causa”
L’analisi
Analizzando la motivazione, in primo luogo occorre rilevare che non tutti mobili rivendicati possono essere considerati pertinenze.
Infatti, al mobile bagno con specchiera che incorpora il lavabo, meglio si addice la qualifica di “parte” dell’immobile cui è infisso. Per spiegare il concetto nominato, si è fatto ricorso al ragionamento per cui “la parte di cosa è un elemento senza il quale il tutto sarebbe una cosa diversa”, cioè è un elemento che contribuisce a determinare l’essenza stessa del tutto (5).
Evidentemente la stanza da bagno senza il lavabo e gli altri sanitari potrebbe diventare una stanza da letto, uno studiolo o una cucina, quindi è inconcepibile che tali elementi le vengano sottratti dal vecchio proprietario.
Per quanto riguarda, invece, gli altri mobili, la loro succinta e generica descrizione (ad litteram: “un divano letto, un lampadario da bagno, una plafoniera del cucinotto, un lampadario del soggiorno, una scaffalatura metallica, un tavolo da soggiorno e quattro sedie, una cassettiera ed una lampada studio”) avrebbe dovuto portare inevitabilmente al rigetto della domanda attorea per indeterminatezza dell’oggetto della causa, ma anche qui il giudice non se n’è accorto ed ha trascurato il fatto scaricando i problemi sul suo omologo che, eventualmente, in futuro si dovrà occupare dell’esecuzione forzata. Chi ha pratica di esecuzioni, infatti, sa bene quante e quali contestazioni potrebbero essere mosse dall’esecutato sulla base dell’elementare rilievo che egli avrebbe potuto acquistare altrettante cose del medesimo genere di quelle richieste.
Tuttavia, il giudicante (dando idea di una certa trascuratezza nelle argomentazioni e di un’eccessiva semplificazione dei temi) fa di tutta l’erba un fascio, concentrando la sua attenzione nel valutare se sia possibile ricomprendere tutti i mobili nella stessa categoria delle “pertinenze”.
Osservando attentamente il nucleo della motivazione, balza all’occhio con evidenza il riferimento fatto dal giudice alla precedente elaborazione giurisprudenziale secondo la quale sono state ritenute parti dell'immobile, ad esempio l'ascensore e l'impianto di riscaldamento ma non i mobili che arredano la casa.
È opportuno, però, esaminare un poco più approfonditamente le ragioni che, in passato, hanno portato a tale netta distinzione
Va ricordato, infatti, che esiste una consolidata giurisprudenza che attribuisce la qualifica di pertinenza ai mobili di arredo dell’albergo (6). La differenza con la privata abitazione starebbe in due circostanze: 1) solo nell'albergo la destinazione sarebbe “stabile”; 2) solo nell'albergo la destinazione funzionale degli arredi sarebbe a vantaggio dell'immobile e non del suo proprietario (come invece accade nella semplice abitazione).
Sul requisito della stabilità della destinazione ci sia permesso di dissentire, in quanto se la destinazione ad esempio di sedie e tavoli di un’abitazione viene ritenuta transitoria poiché detti beni possono essere facilmente distolti da essa, lo stesso deve necessariamente ammettersi anche rispetto ai mobili dell'albergo.
È, invece, molto più convincente il criterio distintivo che pone l’accento sulla funzionalità dell'accessorio all’immobile e non alla persona.
Infatti, nel caso dell’albergo ciò che viene messo in rilievo è la strumentalità dei beni (sia principale che accessorio) all’esercizio di un’attività imprenditoriale.
Tale concetto deriva dalla distinzione storica esistente tra instrumentum fundi (destinazione produttiva) ed instrumentum patris familias (destinato ad utilità personale) che ha influenzato la redazione dell’attuale art. 817 c.c. nella parte i cui si legge che “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa…”.
Di conseguenza la legge sembra dire che dove predomina il vincolo (di ornamento o servizio) fra le cose siamo in presenza di pertinenze, mentre ove assurge a maggior rilievo l’utilità tratta dal proprietario dei beni rispetto al cd. rapporto di servizio la qualifica pertinenziale non può essere attribuita.
Ecco spiegato perché il letto di casa propria assume una qualificazione giuridica diversa rispetto al letto di un albergo pur se i due letti siano identici nella componente materiale e nell’utilità fornita. Nel secondo caso, infatti, il vincolo di destinazione (economica e funzionale) ha maggior rilievo rispetto al vantaggio (il comodo sonno) tratto dagli utilizzatori del bene (a nulla rilevando il fatto che nel letto dorma il proprietario o un terzo).
Pertanto, in analogia alle premesse dianzi illustrate, se il vecchio proprietario avesse, per esempio, precedentemente locato l’appartamento ammobiliato che poi ha venduto, in nessun modo la qualifica di pertinenze potrebbe essere negata ai mobili che ivi erano presenti, stante il rilievo economico funzionante da questi assunto per la locazione dell’immobile stesso.
Proseguendo nell’analisi del testo della sentenza, il giudice, poi, erroneamente (7) sostiene l’irrilevanza dei criteri della infissione o della costruzione su misura (che attiene al caso specifico in relazione alla cucina componibile) per l’attribuzione della qualifica di pertinenza. Tanto è vero che, subito dopo, prosegue e, contraddicendo apertamente sé stesso, sostiene che sono pertinenze degli appartamenti gli armadi a muro costruiti e fissati in apposite nicchie ma non gli impianti di condizionamento non fissi (8).
In questo caso, la distinzione fatta dal giudicante è francamente incomprensibile se non addirittura arbitraria. Qual’è in concreto la differenza tra un armadio costruito su misura di una nicchia ed un mobile-cucina tagliato per stare nella stessa nicchia?
E non dimentichiamo che la cucina componibile incorpora necessariamente i fornelli, i quali sono considerati da costante e consolidata giurisprudenza pertinenze dell’immobile.
A modesto parere di chi scrive, invece, rifacendosi al ricordato criterio della prevalenza del vincolo di destinazione sull’utilità personale, il fatto che un mobile sia costruito su misura per entrare in un determinato ambiente se non fa piena prova della durevolezza del vincolo di destinazione, quantomeno dev’essere considerato un indizio così grave da invertire l’onere della prova.
La prova della vendita dei mobili, poi, a differenza di quanto affermato in sentenza, potrebbe desumersi dal fatto che l’attore li ha lasciati all’interno dell’appartamento venduto (per due anni, prima di rivendicarli). Infatti, il criterio di valutazione delle clausole contrattuali previsto dal secondo comma dell’art. 1362 del codice civile, impone all’interprete di valutare il comportamento complessivo tenuto dalle parti anche posteriormente alla conclusione del contratto. Così ragionando, il giudice, avendo rinvenuto all’interno del contratto di compravendita dell’immobile una clausola come la più volte ricordata “… con ogni accessione o pertinenza, nello stato di fatto, …, in cui la porzione immobiliare attualmente si trova” che il venditore, di fatto, ha eseguito consegnando i mobili all’acquirente, avrebbe dovuto trarne ben altre conseguenze (9). Invece, l’autore della sentenza ha trascurato di esaminare la suddetta clausola, liquidandola sbrigativamente come “clausola di stile”, così dimostrando di non aver compreso il rilievo circa il contenuto ed il valore precettivo che pure il convenuto aveva posto alla sua attenzione (10).
Tuttavia, dopo questo breve excursus, invece di avvicinarsi alla soluzione del problema delle pertinenze, ci siamo vieppiù allontanati e questo anche a causa di un’elaborazione giurisprudenziale disomogenea ed a tratti contraddittoria che non consente, allo stato, di porre limiti precisi che delineino compiutamente il concetto di pertinenza.
Infatti, come è già stato rilevato da autori ben più accreditati, se lo scaldabagno ed i fornelli (pertinenze per giurisprudenza costante) sono considerati miglioramento ed utilità per l’immobile perché non il letto od il tavolo della cucina? Forse che cibi cotti e bagno caldo migliorano principalmente la funzionalità dell’immobile facendo passare in secondo piano il beneficio per il soggetto, mentre il miglioramento costituito dalla circostanza di dormire comodamente anziché sul pavimento si rivolge principalmente al soggetto a non all’immobile.
Tutti gli esempi appena fatti, portano necessariamente a concludere che, nella pratica, non vi è coerenza tra premesse teoriche e decisioni giurisprudenziali.
Ecco perché il tema delle pertinenze, forse ancora un po’ insufficientemente trattato dall’elaborazione dottrinale “maggiore”, necessita di riproposizione, studio ed approfondimento che consentano un’omogeneizzazione dei giudicati ed una guida sicura per gli interpreti di oggi e domani.
Ciò non ha fatto sicuramente la sentenza in esame che invece, per la stringatezza delle sue motivazioni e l’acriticità delle soluzioni prospettate si pone quale ulteriore ostacolo all’organizzazione e razionalizzazione della materia.
§
(1) In materia di pertinenze, in generale, Bergamo, Questioni in tema di pertinenze, GI, 2000, p. 730 e ss.; De Tilla, Sul regime delle pertinenze, GC, 1999, I, p. 2685 e ss.; Scozzafava Dei beni (artt. 810-821), in Commentario Schlesinger, Milano, 1999; Pollice, voce Pertinenze, in Dig. disc. priv. (sez. civ.), XIII, Totino, 1995, p. 527 e ss.; Albano, voce Pertinenze, in Enc. giur. Treccani, XXIII, Roma, 1990; Tamburrino, voce Pertinenze, in Enc. dir., XXXIII, Milano, 1983, 549 e ss.; Costantino, La disciplina dei beni, in Tratt. Rescigno, Torino, 1982, 54 e ss.; Contursi Lisi, voce Pertinenze, in NN.D.I., XII, Torino, 1968, p. e ss. 1145; De Martino, Beni in generale - proprietà , in Commentario del codice civile Scialoja – Branca, Bologna – Roma, 1968; Andreoli, Le pertinenze, Padova, 1936.
(2) Infatti, sebbene in giurisprudenza si tenda a negare l’efficacia negoziale delle cd clausole di stile, molto inchiostro ha versato la dottrina affermando la necessità di valutare, caso per caso, l’effettiva volontà delle parti eventualmente contenuta in questi patti,
(3) vedi infra
(4) E qui sicuramente commette un errore perché tali elementi vengono unanimemente riconosciuti come parti dell’immobile stesso.
(5) P. Marra, Il concetto di pertinenza mobiliare nella giurisprudenza: un disegno dai tratti incoerenti (in corso di pubblicazione)
(6) in argomento P. Marra op. cit.
(7) ma coerentemente con l’elaborazione giurisprudenziale cd classica
(8) Quindi, a contrario, è pertinenza l’impianto di condizionamento fisso.
(9) A riguardo giova rilevare che, la conclusione secondo la quale una clausola del testo contrattuale non assume rilevanza precettiva perché di stile, richiede cautela ed un rigoroso accertamento da condurre in concreto alla luce dell’effettiva intenzione delle parti. Bisogna essere sicuri che le parti non abbiano inteso assegnarle un preciso valore precettivo e valutare l’intenzione alla luce del comportamento tenuto dopo la conclusione del contratto. In questo senso è significativo che una o entrambe le parti abbiano, di fatto, eseguito la clausola stessa. (cfr. Roppo, Il Contratto, Milano, 2001, spec. p. 460)
(10) Semmai, la clausola, riproducendo una disposizione di legge (art. 818 c.c.) che lega le vicende traslative della cosa accessoria a quella principale, potrebbe essere considerata superflua ai fini del contratto.
§ Tribunale di Siena, Sentenza 9 agosto 2004
Giudice monocratico dr. Antonio Chini
La massima - Ai fini della qualificazione pertinenziale del bene, non è decisivo il criterio dell’infissione o quello della costruzione su misura. Pertanto, le pertinenze mobiliari di un appartamento vanno limitate ai sanitari, alle decorazioni a stucco o in affresco ed ai rivestimenti delle pareti in carta o stoffa. Tutto il resto, compresi cucina su misura e mobile bagno che incorpora il lavabo, va escluso dal novero.
Sommario - Compravendita immobiliare - Nozione di pertinenza - Beni mobili esistenti nell’immobile compravenduto - Trasferimento dei mobili in quanto pertinenze - Insussistenza
Rif. Norm. - Cod. civ. art. 817
Cod. civ. art. 818
Cod. civ. art. 1362
Cod. civ. art. 948
Sentenza per esteso -
V. ha citato in giudizio M. al fine di sentirla condannare alla restituzione di alcuni mobili da lui lasciati nell’immobile sito in Siena….. e al risarcimento del danno per l’indebito utilizzo dei beni. Premetteva l’attore di aver alienato l’immobile a M. verso i primi mesi del 2000 e di avervi lasciato alcuni beni con l’accordo che egli avrebbe provveduto quanto prima al loro ritiro.
Si trattava di una cucina componibile; di un mobile bagno con specchiera; un divano letto; un lampadario bagno; una plafoniera del cucinotto; un lampadario del soggiorno; una scaffalatura metallica; un tavolo da soggiorno e quattro sedie; una cassettiera; una lampada studio.
Dopo molte insistenze V. era riuscito a rientrare in possesso di un divano; mentre per il resto dei mobili era rimasta senza riscontro anche una lettera del legale.
Si costituiva M. asserendo che i beni erano stati acquistati unitamente all’immobile, in quanto nell’atto si leggeva “… con ogni… accessione o pertinenza, nello stato di fatto, ben noto alla parte acquirente, in cui la porzione immobiliare attualmente si trova…”.
Contestava la proprietà dei beni in capo all’attore; sosteneva la natura pertinenziale di alcuni di essi; eccepiva la mancanza di un qualsiasi accordo circa un ritiro successivo dei beni.
Chiedeva pertanto la reiezione della domanda; la cancellazione di alcune frasi ritenute ingiuriose; e in via riconvenzionale chiedeva la condanna di controparte per lite temeraria.
All’esito dell’istruttoria il Giudice rileva che le possibili illazioni sui motivi che determinarono il mancato ritiro immediato dei mobili all’atto della immissione in possesso dell’immobile non possono aiutare a risolvere la causa. In effetti:
a) se V. avesse lasciato i beni mobili a seguito di vendita, o per favorire un successivo accordo di compravendita, occorrerebbe comunque la prova dell’acquisto effettuato da M.;
b) deve essere escluso che V. avesse abbandonato definitivamente i beni, sia in relazione al valore non trascurabile di alcuni di essi (cucina completa, e mobile-bagno con specchiera), sia perché al suo comportamento non può essere attribuito univocamente tale significato;
c) la prova su un accordo per il ritiro successivo dei beni non deve essere fornita da V. (a cui carico è soltanto la prova sulla proprietà), il quale comunque ha addotto una spiegazione convincente del mancato immediato ritiro: la impossibilità di collocare altrove i suddetti mobili.
Il giudizio perciò deve essere definito sulla base delle seguenti argomentazioni
L’attore ha fornito la prova sulla proprietà originaria dei beni La teste C.S. e il padre dell’attore hanno confermato che tutti i mobili si trovavano nella casa prima della vendita dell’immobile. Il padre ha anche confermato le circostanze degli acquisti.
D’altronde la convenuta, pur avendo formalmente contestato la proprietà, ha sostenuto anche in sede di interrogatorio di avere acquistato i beni insieme all’immobile, con ciò ammettendo la pregressa proprietà da parte di V.
Il tempo trascorso dalla compravendita immobiliare all’inizio della causa è irrilevante La compravendita risale alla fine del 1999, e già alla fine del 2000 (evidentemente dopo antecedenti richieste, che M. in sede di interrogatorio ha strumentalmente limitato al divano e alle poltrone), V. poté ritirare un divano e alcune poltrone, come confermato in sede testimoniale dal padre che provvide personalmente al ritiro e ricevette un rifiuto per gli altri mobili. Il tempo successivo è trascorso negli abboccamenti legali.
La convenuta non ha fornito prova dell’acquisto dei beni in base al contratto di acquisto dell’immobile perché i beni rivendicati non costituiscono pertinenze La tesi della convenuta è che i beni furono trasferiti insieme all’immobile in quanto pertinenze. Ma la natura pertinenziale è assolutamente da escludere per il divano letto; il lampadario bagno; la plafoniera del cucinotto; il lampadario del soggiorno; la scaffalatura metallica; il tavolo da soggiorno e quattro sedie; la cassettiera; la lampada studio, trattandosi di ordinaria mobilia non stabilmente destinata a servizio dell’immobile.
Va qui ricordato che le pertinenze mobiliari sono accessori destinati stabilmente a servizio o ornamento dell’immobile, e dotati di una complementarietà funzionale con l’immobile al fine di consentirne l’ordinario utilizzo. E, anche sotto un profilo soggettivo, devono essere destinati all’utilità dell’immobile, e non alla utilità personale del proprietario.
Quindi, sotto tale ottica, anche i criteri dell’infissione e della costruzione su misura di alcuni mobili, non appaiono decisivi, apparendo invece essenziale quello della loro funzionalità rispetto alla utilizzazione dell’immobile. Così opinando, gli accessori mobiliari di un appartamento vanno limitati ai sanitari, a decorazioni a stucco o in affresco, a rivestimenti delle pareti in carta o stoffa, ad eventuali armadi a muro costruiti e fissati in apposite nicchie murarie. Il resto, compresi eventuali singoli apparecchi di condizionamento non integranti un impianto fisso, va escluso dalla nozione di pertinenza, salvo casi particolari.
Nella specie non può parlarsi di pertinenza riguardo ai mobili di una cucina, ancorché comprendenti – come è d’uso oggi - un lavello e ancorché realizzati su misura, perché trattasi evidentemente di beni non essenziali per l’utilizzazione di un immobile e rispecchianti un’utilità personale del proprietario.
Altrettanto dicasi per il mobile del bagno, ancorché incorporante un lavello, data la preponderanza della personalizzazione (funzionale e di stile).
Le altre clausole contrattuali non riguardano i beni mobili Sostiene la convenuta che il suo titolo di proprietà sui mobili nascerebbe dalla clausola della compravendita immobiliare in cui si parla dello “stato di fatto ben noto all’acquirente”.
In realtà trattasi di una clausola d’uso nei contratti di compravendita, il cui generico significato va riferito esclusivamente alle condizioni statiche, di conservazione e manutenzione dell’immobile; e non implica di per sé – laddove l’immobile sia arredato dal proprietario – l’acquisto dei mobili in esso contenuti.
Non vi è prova di atti traslativi specifici contestuali o successivi al contratto di compravendita immobiliare Tale prova non è stata fornita né richiesta.
La domanda attrice di restituzione deve pertanto essere accolta. I beni da restituire sono identificati negli atti, e tramite i testimoni nonché (per la cucine e il mobile bagno) da apposite foto; di tal che ogni ulteriore problema ben potrà essere risolto in sede esecutiva. Quanto al risarcimento equitativo del danno, esso, stante la mancata individuazione del valore dei beni, deve essere limitato al 20% (5% per quattro anni) di 6 milioni pari a 619, 75 euro (Omissis).
P.Q.M.
(Omissis) in accoglimento alla domanda attrice condanna la parte convenuta a restituire nel pieno possesso dell’attore i beni rivendicati e cioè una cucina componibile, un mobile bagno con specchiera, un divano letto, un lampadario bagno, un lampadario bagno, una plafoniera del cucinotto, un lampadario del soggiorno, una scaffalatura metallica, un tavolo da soggiorno e quattro sedie , una cassettiera, una lampada studio. (omissis)
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