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Il patto di riservato dominio PDF Print E-mail
Autore: dr.ssa Antonella Laterza   

Secondo Dottrina prevalente, siamo in presenza di una veendita obbligatoria in tutti i casi in cui il trasferimento del diritto non si verifica nel momento in cui si perfeziona il contratto con la manifestazione del consenso, ma viene differito ad un momento successivo.


L’acquisto nella vendita obbligatoria, a differenza di quanto accade per la vendita tradizionale/reale, non è l’effetto immediato del contratto.
Stante la prevalente Dottrina sono da annoverare come ipotesi di vendita obbligatoria le seguenti fattispecie di vendita:

Vendita di cosa altrui, Art. 1478 CC
Vendita di cosa futura, Art. 1472 CC
Vendita di genere, Art. 1378 CC
Vendita alternativa, Art. 1286 CC
Vendita con riserva di proprietà, Art. 1523 CC

In tale studio si vuole esaminare in breve, una delle fattispecie sopra elencate, ovvero la vendita con Riserva di proprietà; questa è disciplinata da quattro articoli del codice civile: artt.1523-1524-1525-1526;

La vendita con riserva di proprietà, conosciuta anche come Patto di riservato dominio, è caratterizzata dal fatto che:

1) la proprietà dell’oggetto alienato resta al venditore;
2) il godimento della res è conseguito dal compratore all’atto della stipulazione del contratto;
3) Il pagamento del prezzo e’ differito.

Nonostante gli articoli sopra elencati siano collocati in una sezione del codice dedicata alla vendita dei beni mobili, non si può certo dubitare che tale istituto, concerna anche sia i beni mobili registrati,(come si desume poi dalla analisi dell’ultimo comma art 1524) nonché (secondo dottrina autorevole) beni immobili;

A conferma di quanto anzidetto si osserva altresì che tale istituto si è diffuso col passare del tempo, prevalentemente nella vendita di prodotti industriali, consentendo così anche a categorie meno abbienti di utilizzare subito il bene senza attendere il tempo necessario per l’ integrale pagamento del prezzo.

Si pensi che nella pratica ad esempio, qualora nella alienazione di un bene immobile il pagamento del prezzo sia differito, la riserva di proprietà viene spesso preferita all’applicazione dell’art.2817 n.1 c.c. ovvero all’ipoteca legale; questo perché il venditore rimanendo proprietario, non dovra’ in caso di inadempimento ricorrere alla odiosa procedura esecutiva.

Quanto alla natura giuridica, la dottrina ha dato luogo alle piu’ varie teorie, ma si ritiene aderire alla tesi della dottrina prevalente, nonché della Giurisprudenza della Cassazione, le quali annoverano l’istituto in esame, non come una vendita sottoposta a condizione (teoria tradizionale), ma come una vendita obbligatoria.

La vendita con riserva della proprietà quindi produrrà effetti obbligatori immediati, ed effetti reali differiti; questi ultimi consisteranno - come in ogni vendita obbligatoria - nel trasferimento della proprieta’ al compratore. Ciò si verificherà soltanto attraverso il pagamento dell’ultima rata del prezzo anche se, al compratore verrà comunque medio tempore, attribuitogli un “diritto reale sui generis”.

Viene in pratica attribuito al compratore sia il potere di usare la res, sia di detenerla, in parte nell’interesse proprio, in parte e nell’interesse del venditore.

Il carattere reale dell’istituto in oggetto, viene altresì confermato dalla opponibilita’ della riserva di proprieta’ nei confronti dei terzi, e - qualora si tratti di beni mobili registrati - anche confermato dalla pubblicita’ stante quanto stabilito dal comma secondo e terzo dell’art.1524 c.c.

Importante questione analizzando tale istituto si ha per quel concerne la trascrizione: affinche’ il patto di riservato dominio possa considerarsi trascritto e quindi sia opponibile ad eventuali terzi subacquirenti, non basta che venga trascritta la vendita e che quel patto risulti dal titolo, occorre anche che di questo patto sia fatta espressa e specifica menzione nella nota e quindi sul registro di formalita’.

Cosa succede nel caso in cui Tizio venditore, aliena a Caio acquirente che a sua volta aliena la res (sottoposta a patto di risevato dominio) ad un terzo sub acquirente?

La questione rileva nel caso in cui venisse resa pubblica la vendita tra Tizio e Caio ma non venisse reso pubblico invece il patto di riservato dominio e nel contempo Caio (ancor prima di aver pagato interamente il prezzo stabilito) vendesse ad un terzo la res, il quale a sua volta invece  trascriva sia la vendita che il patto.

In tale contorta ipotesi, il terzo avrà acquistato bene la res, perché sarà proprio il secondo acquisto (l’acquisto del terzo sub acquirente) a prevalere rispetto al primo .

L’acquisto del terzo potra’ prevalere solo nei rari casi in cui, la vendita sia stata prima trascritta come una vendita semplice e il patto di riserva venga trascritto solo dopo; dopo pero’ la trascrizione a favore del terzo subacquirente.

 

La dr.ssa Antonella Laterza è praticante Notaio, esperta di questioni di diritto urbanistico e successioni.

 
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