Una svolta che promette di semplificare la vita nei condomini, ma potrebbe anche nascondere qualche insidia legale.
C’è una novità che sta facendo discutere avvocati, amministratori e condomini di tutta Italia. Una recente interpretazione normativa ha infatti aperto una porta che fino a poco tempo fa sembrava chiusa a doppia mandata: quella delle assemblee condominiali valide anche con un solo partecipante. Un cambiamento che, a prima vista, sembra rendere la gestione degli edifici più semplice e veloce. Ma, come spesso accade quando si parla di leggi e di condominio, dietro l’apparente semplificazione si nascondono anche rischi e insidie da non sottovalutare.
Immaginiamo la scena: assemblea convocata regolarmente, ma nessuno si presenta. Nessuno tranne un solo proprietario, deciso a non rinviare ancora l’approvazione del bilancio o la riparazione urgente del tetto. In passato, quella riunione sarebbe stata considerata nulla, da rifare daccapo. Oggi invece, secondo la nuova interpretazione, quella stessa riunione può essere valida e produrre effetti giuridici. Un vero e proprio cambio di prospettiva, che valorizza l’efficienza e la funzionalità del condominio rispetto alla lentezza e all’inerzia di chi non partecipa mai. Ma cosa significa, concretamente, questa rivoluzione?
Assemblea valida anche con un solo condomino
La novità parte da una base solida: se l’assemblea è stata convocata nel pieno rispetto della legge — con avviso inviato a tutti i condomini nei tempi e nei modi previsti — la riunione può considerarsi valida anche se si presenta una sola persona. In pratica, non conta più quante persone partecipano, ma se la convocazione è stata fatta correttamente. È un modo per evitare che il disinteresse di alcuni blocchi la vita condominiale.
Pensiamo alle situazioni urgenti: infiltrazioni d’acqua, spese per la manutenzione straordinaria, approvazione dei conti o nomina dell’amministratore. Fino a ieri, bastava che pochi condomini decidessero di non presentarsi per rinviare tutto all’infinito. Oggi, invece, si potrà procedere comunque — a patto che siano rispettate tutte le formalità.
Questo orientamento deriva da una lettura combinata degli articoli 1136 del Codice Civile e 66 delle disposizioni di attuazione. L’idea di fondo è semplice ma rivoluzionaria: l’assenza degli altri non può bloccare la gestione dell’edificio, se tutti sono stati messi in condizione di partecipare. La legge, insomma, privilegia l’efficienza e la continuità amministrativa rispetto all’immobilismo.
Attenzione però: non è tutto oro quel che luccica. La delibera presa da un solo condomino resta impugnabile se emergono irregolarità nella convocazione (ad esempio, se un condomino non ha ricevuto l’avviso o se l’ordine del giorno non era chiaro). Inoltre, l’atto deve rispettare i quorum deliberativi previsti dalla legge: non tutte le decisioni possono essere prese in solitaria. Le materie che richiedono una maggioranza qualificata — come le modifiche alle parti comuni o l’approvazione di lavori straordinari — restano comunque soggette ai limiti fissati dal Codice Civile.