Con la crescente emergenza abitativa e la diffusione della morosità nei contratti, il Parlamento ha avviato un nuovo iter legislativo.
Il fenomeno della morosità nei contratti di locazione abitativa è ormai una realtà consolidata e in costante aumento, con ripercussioni significative sul sistema giudiziario e sulle relazioni tra locatori e conduttori. Ogni anno si registrano oltre 70.000 richieste di esecuzione di sfratto, di cui oltre 20.000 portano al rilascio effettivo dell’immobile, con oltre l’80% dei casi dovuti all’inadempienza nel pagamento dei canoni.
Le grandi città italiane risultano particolarmente colpite: Roma conta oltre 15.000 casi annui, seguita da Milano con circa 12.000 e Napoli con 10.000. Anche Torino, Palermo, Firenze e Genova evidenziano situazioni analoghe, con migliaia di famiglie che affrontano un disagio abitativo crescente e tempi giudiziari spesso superiori a dodici-diciotto mesi per i proprietari che cercano di recuperare i propri immobili.
Il nuovo disegno di legge intende affrontare questa criticità attraverso una procedura express per il rilascio degli immobili, con l’obiettivo di garantire certezza e rapidità nel recupero delle abitazioni in caso di morosità accertata.
La riforma Marcheschi: efficienza, tutela e giustizia sostanziale
Il testo proposto dal senatore Marcheschi si fonda su tre pilastri fondamentali:
- Efficientamento del sistema giudiziario: viene introdotta una procedura amministrativa semplificata che limita il ricorso al giudice, pur mantenendo le garanzie difensive per il conduttore. Questo serve a ridurre il contenzioso civile in materia di locazioni, che oggi grava eccessivamente sui tribunali.
- Tutela della proprietà e diritto al rilascio: in presenza di morosità manifesta e documentata, il locatore potrà ottenere rapidamente il titolo esecutivo di rilascio rivolgendosi all’Autorità per l’esecuzione degli sfratti (AES), un nuovo organismo pubblico autonomo sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia.
- Proporzionalità e giustizia sostanziale: la riforma prevede termini per sanare la morosità e la possibilità di accedere a misure di sostegno pubblico per evitare la compressione ingiustificata dei diritti abitativi dei conduttori, soprattutto in situazioni di vulnerabilità.
L’AES avrà il compito di verificare la regolarità della documentazione (contratto registrato, estratti conto, comunicazioni ufficiali) e, in assenza di opposizioni fondate entro sette giorni, emetterà un provvedimento esecutivo per il rilascio dell’immobile entro sette giorni dalla richiesta del locatore. L’esecuzione dovrà concludersi entro trenta giorni, con possibilità di proroga non superiore a novanta giorni in presenza di motivi oggettivi accertati. Il conduttore può presentare opposizione entro sette giorni dalla notifica, e l’Autorità potrà concedere un differimento massimo di quindici giorni per tutelare situazioni sociali vulnerabili.
Per prevenire abusi, la legge prevede sanzioni amministrative da 5.000 a 20.000 euro per i locatori che dichiarino falsamente la morosità o usino la procedura per scopi speculativi.
Parallelamente alla proposta di legge Marcheschi, il Decreto Sicurezza 2025, convertito nella Legge n. 80 del 9 giugno 2025, ha introdotto misure più severe contro le occupazioni abusive e una semplificazione della procedura di sfratto. Tra le novità più rilevanti:
- Il reato di occupazione arbitraria è stato inasprito, con pene fino a 7 anni di reclusione per chi occupa abusivamente un immobile.
- Possibilità di sgombero immediato senza passaggio giudiziario in casi specifici, soprattutto per la prima casa o immobili regolarmente locati.
- Convalida dello sfratto entro 30 giorni dall’intimazione e notifiche valide tramite posta elettronica certificata (PEC).
- Attivazione automatica delle forze dell’ordine in caso di occupazione senza titolo.
Queste disposizioni si applicano esclusivamente ai proprietari con contratti di locazione registrati, escludendo quindi accordi verbali o non formalizzati.
Inoltre, il decreto accelera l’esecuzione degli sfratti per morosità: basta il mancato pagamento di due mensilità per avviare la procedura, con la possibilità di convalida immediata da parte del giudice. Il conduttore può ottenere un termine di grazia solo se dimostra la capacità di saldare rapidamente il debito.