Una questione rilevante per inquilini e proprietari, regolata con precisione dal Codice Civile e dalle normative fiscali vigenti, che garantisce la continuità e la tutela dei rapporti contrattuali anche in caso di compravendita, successione o donazione.
Secondo l’articolo 1599 del Codice Civile, il contratto di locazione rimane valido fino alla sua naturale scadenza anche se l’immobile viene venduto. Da un punto di vista legale, il nuovo proprietario subentra automaticamente in tutti i diritti e doveri del vecchio locatore, senza possibilità di modifica unilaterale delle condizioni pattuite originariamente. Ciò significa che il canone di affitto e la durata del contratto devono essere rispettati integralmente.
Il contratto di locazione è opponibile al nuovo acquirente solo se è stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate prima del passaggio di proprietà. Questo requisito è fondamentale per assicurare la tutela dell’inquilino e la corretta gestione fiscale del rapporto locativo.
Procedure e adempimenti per il subentro del nuovo proprietario
Il passaggio di proprietà di un immobile affittato richiede una serie di adempimenti obbligatori. Il nuovo locatore deve comunicare il subentro sia all’inquilino sia all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dall’atto di compravendita o successione.
La comunicazione all’inquilino deve essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC), per informare chiaramente a chi devono essere corrisposti i canoni di affitto da quel momento in avanti.
Dal punto di vista fiscale, il nuovo proprietario deve utilizzare il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) per comunicare il subentro, selezionando il codice 6 relativo a questa specifica casistica. La procedura può essere effettuata online attraverso il servizio RLI Web disponibile sul portale dell’Agenzia delle Entrate, oppure recandosi presso l’ufficio territoriale competente.
Inoltre, il nuovo proprietario deve indicare la scelta del regime fiscale applicabile al contratto: può optare per la cedolare secca o mantenere il regime ordinario di tassazione. È importante ricordare che la scelta del regime influisce direttamente sugli oneri fiscali e sulle modalità di versamento delle imposte.
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Nonostante il cambio di proprietà, il nuovo locatore non può imporre condizioni diverse da quelle inizialmente pattuite nel contratto di affitto, come modifiche al canone o alla durata. L’eventuale volontà di modificare il contratto deve essere condivisa con l’inquilino e formalizzata attraverso un nuovo accordo.
Un aspetto rilevante riguarda il diritto di prelazione dell’inquilino in caso di vendita: se il proprietario decide di alienare l’immobile, l’inquilino ha diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare l’immobile a condizioni pari a quelle offerte da terzi, ma solo in particolari situazioni, ad esempio alla prima scadenza del contratto o per locazioni commerciali, come previsto dalla normativa.
Per quanto riguarda la disdetta del contratto, il nuovo o il vecchio proprietario possono impedire il rinnovo automatico inviando una disdetta formale almeno sei mesi prima della scadenza. Il recesso anticipato è invece possibile solo se previsto espressamente nel contratto o in presenza di gravi motivi.
Costi e formalità accessorie per il cambio di intestatario
Il cambio di intestatario del contratto di affitto comporta il pagamento di un’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate, che deve essere versata entro 30 giorni dal subentro. La normativa vigente prevede:
- Imposta fissa di 67 euro in caso di subentro senza corrispettivo (quello standard);
- Imposta pari al 2% del corrispettivo pattuito, se il subentro prevede un pagamento tra le parti, con un minimo comunque di 67 euro;
- Nessun pagamento dell’imposta di registro se si opta per la cedolare secca, ma la comunicazione rimane obbligatoria.
È facoltativo, ma consigliabile, redigere una scrittura privata tra vecchio e nuovo proprietario per attestare il trasferimento della posizione contrattuale. Tale documento, se cartaceo, richiede l’apposizione di marche da bollo da 16 euro ogni quattro facciate o 100 righe, per ogni copia.
Chi si affida a un intermediario o a un centro di assistenza fiscale (CAF) deve considerare anche i costi di segreteria, variabili tra i 30 e i 100 euro.
Modello di comunicazione per il subentro al contratto di locazione
Per agevolare la corretta comunicazione al conduttore, il nuovo proprietario può utilizzare un modello standard di lettera di subentro, che contiene i dati dell’immobile, la conferma del mantenimento delle condizioni contrattuali e le modalità di pagamento del canone a partire dalla data di subentro.
Questa pratica, oltre a essere un atto di trasparenza, contribuisce a evitare incomprensioni e controversie tra le parti.