Questa decisione rappresenta un importante riferimento per i condomini e gli amministratori, definendo con chiarezza i confini.
La recente sentenza della Corte d’Appello di Napoli ha fatto luce su un tema molto dibattuto nel diritto condominiale: la possibilità per l’amministratore del condominio di sospendere servizi come la luce, il citofono e altri impianti individuali nei confronti di condomini morosi da oltre sei mesi.
Questa pronuncia, la n. 5301 del 29 ottobre 2025, conferma la legittimità di tali azioni purché rispettino i limiti imposti dall’ordinamento e tutelino i diritti essenziali degli occupanti.
La controversia e la decisione della Corte d’Appello
Il caso nasce da un contenzioso tra un avvocato residente in un condominio napoletano e l’amministratore dello stabile, assistito dal portiere. Il professionista lamentava la sospensione, disposta dall’amministratore, di alcuni servizi individuali, tra cui l’illuminazione dell’androne, il citofono e la consegna della corrispondenza, a causa di una morosità accumulata superiore a sei mesi. Il danneggiamento lamentato riguardava in particolare il proprio studio professionale, poiché i clienti non potevano più contattarlo tramite il citofono.
I convenuti, invece, hanno sostenuto che la sospensione fosse stata temporanea e giustificata, con la riattivazione dei servizi entro 48 ore. Il Tribunale aveva già riconosciuto la legittimità della sospensione, sottolineando che il debito superava i 30.000 euro, ma non aveva dichiarato cessato il conflitto poiché l’avvocato non aveva rinunciato formalmente alla richiesta di risarcimento.
Anche in appello la Corte ha rigettato la richiesta di cessazione della controversia, evidenziando che il ripristino dei servizi non implica automaticamente l’assenza di danni o la rinuncia alla domanda risarcitoria. Inoltre, l’interruzione temporanea non ha avuto riscontri concreti di pregiudizio, escludendo così l’obbligo di risarcimento.
I limiti normativi e la giurisprudenza sulla sospensione dei servizi condominiali
L’articolo 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile disciplina espressamente la facoltà dell’amministratore di sospendere i servizi condominiali che possono essere utilizzati separatamente da condomini morosi da più di sei mesi. Tuttavia, l’interpretazione di questa norma non è uniforme nella giurisprudenza italiana.
Alcune sentenze tutelano in via prioritaria i servizi essenziali, come quelli che garantiscono la salute e la sicurezza degli occupanti, vietandone l’interruzione. Altre, invece, adottano un approccio più flessibile, ritenendo legittima la sospensione purché il servizio sia tecnicamente separabile e la morosità protratta oltre il semestre.
In particolare, il DPCM n. 105094/2016 stabilisce un regime speciale per l’acqua potabile, garantendo un minimo vitale di 50 litri al giorno per abitante agli utenti in difficoltà economica, impedendo la sospensione totale di questa risorsa fondamentale. Per quanto riguarda il riscaldamento, invece, la sospensione è ammessa, soprattutto in presenza di impianti autonomi alternativi.
Implicazioni disciplinari per il condomino moroso
La sentenza mette anche in evidenza le conseguenze che una grave morosità può avere per un professionista, come nel caso dell’avvocato. L’inadempimento economico può configurare un illecito disciplinare, soprattutto se incide negativamente sulla fiducia pubblica nella professione.
Le sanzioni possono arrivare fino alla sospensione dall’albo professionale, sottolineando così l’importanza del rispetto degli obblighi contrattuali anche al di fuori dell’attività lavorativa.