Una svolta di notevole rilievo investe le agevolazioni fiscali legate al bonus prima casa.
In un contesto dove la tutela del contribuente spesso si scontra con interpretazioni rigorose delle norme fiscali, la Cassazione ha introdotto un importante aggiornamento che modifica profondamente la concessione del beneficio.
L’ultimo pronunciamento della Suprema Corte, con l’ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025, consente infatti a chi già possiede un immobile, ma che risulta “inidoneo” alle esigenze abitative, di usufruire comunque delle agevolazioni previste per l’acquisto della vera prima casa.
Bonus Prima Casa, buone notizie per i proprietari
Per anni, il bonus prima casa è stato un miraggio per chi possedeva anche solo un piccolo immobile, come un monolocale ereditato o un appartamento troppo piccolo per le reali necessità familiari. Tradizionalmente, la normativa imponeva che il richiedente non dovesse possedere alcun altro immobile abitativo nello stesso Comune per poter beneficiare dell’imposta di registro ridotta al 2% o dell’IVA al 4%. Questo requisito era considerato inderogabile, e la sua violazione comportava pesanti sanzioni, revoca del beneficio e pagamento delle imposte arretrate con interessi.
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Tuttavia, la recente ordinanza della Cassazione ha ribaltato questo approccio. La decisione nasce dal ricorso di una contribuente che, pur possedendo un immobile molto piccolo, ha acquistato un’abitazione con il bonus prima casa. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato la concessione del beneficio, ma la Cassazione ha dato ragione alla donna, affermando che il possesso di un immobile non idoneo all’abitazione non può precludere l’accesso alle agevolazioni.
Il punto centrale della sentenza n. 29262/2025 risiede nella definizione di idoneità dell’immobile. La Corte sottolinea che la legge non richiede semplicemente l’assenza di un altro immobile catastato come abitazione, ma la mancanza di un altro immobile realmente idoneo all’uso abitativo. Questa idoneità viene valutata secondo due parametri fondamentali:
- Profilo oggettivo: l’immobile deve essere concretamente in grado di essere abitato. Se si tratta di un rudere, di un locale fatiscente o di un magazzino, non può essere considerato tale.
- Profilo soggettivo: l’immobile deve rispondere alle esigenze della famiglia. Ad esempio, un monolocale per una famiglia numerosa non è un’abitazione idonea.
Grazie a questo doppio filtro, chi possiede un immobile troppo piccolo o tecnicamente inadatto alla propria situazione familiare potrà richiedere il bonus senza incorrere nelle precedenti penalizzazioni. La dichiarazione resa al notaio, in cui si attesta di non possedere un’altra abitazione idonea, non sarà più considerata falsa se l’immobile posseduto è inidoneo.
Questa sentenza rappresenta un cambio di rotta significativo rispetto all’orientamento espresso solo poche settimane prima dalla stessa Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025. Allora, la Suprema Corte aveva adottato una linea molto rigida, escludendo la possibilità di usufruire del bonus prima casa per una seconda volta, indipendentemente dall’effettiva idoneità dell’immobile posseduto.
La nuova posizione riconosce che la realtà delle famiglie e del mercato immobiliare è spesso complessa, e che la semplice esistenza di un immobile “formale” non può escludere un diritto fiscale fondamentale. Possedere un’abitazione di fatto inutilizzabile o inadatta non equivale a possedere una casa, e quindi non dovrebbe precludere l’accesso a un beneficio pensato per favorire la proprietà della prima abitazione.
Questa evoluzione giurisprudenziale apre la strada a una maggiore equità nel sistema delle agevolazioni fiscali immobiliari, offrendo finalmente un sostegno concreto a chi cerca di acquistare una casa che risponda davvero alle proprie esigenze di vita.
L’aggiornamento della normativa e della giurisprudenza sul bonus prima casa sarà certamente al centro delle prossime interpretazioni fiscali e potrà influenzare le strategie di acquisto di molti contribuenti italiani. La sentenza della Cassazione del novembre 2025 si presenta come un importante strumento di tutela, che valorizza il buon senso e riconosce le reali necessità abitative dei cittadini.