Nuove regole per la regolarizzazione degli abusi edilizi: doppia sanatoria su irregolarità minori e casi complessi, scadenze fissate e ruolo chiave di Comuni e Regioni.
Il tema del condono edilizio torna al centro del dibattito politico e amministrativo con importanti novità che interessano tutto il territorio nazionale, alla luce della scadenza fissata al 31 marzo 2026 per la conclusione delle pratiche relative ai tre condoni storici del 1985, 1994 e 2003. In particolare, l’attenzione si concentra sulla proposta di una doppia sanatoria, che mira a regolarizzare sia le irregolarità minori sia alcuni abusi edilizi di maggiore entità, con l’obiettivo di sbloccare un mercato immobiliare bloccato da decenni di incertezze e lungaggini burocratiche.
Sanatoria edilizia: cosa prevede la doppia regolarizzazione
Ogni Comune italiano, come previsto dalle norme attuali, è chiamato a completare entro marzo 2026 l’esame e la definizione delle domande accumulate dai tre condoni edilizi varati negli ultimi quarant’anni. Questi condoni hanno lasciato sul territorio un numero imponente di istanze, molte delle quali ferme da oltre vent’anni, con conseguenze dirette sulle compravendite immobiliari, sulle possibilità di ristrutturazione e, in generale, sulla certezza del diritto riguardo a migliaia di edifici.
Il Governo ha indicato come priorità lo sblocco del mercato immobiliare attraverso una sanatoria “leggera” ispirata ai principi del condono del 1985 ma adattata ai tempi attuali. Questo percorso riguarda esclusivamente le opere realizzate entro il 30 settembre 2025 e si focalizza sulle irregolarità minori, come la presenza di portici, tettoie, balconi, logge e altre piccole pertinenze edilizie. Si tratta di interventi marginali, spesso causa di blocchi nelle successioni o nelle vendite, ma che non modificano in modo sostanziale la struttura degli immobili.
Parallelamente, la riforma affronta la questione degli abusi edilizi più rilevanti, generalmente non sanabili a causa della presenza di vincoli paesaggistici o ambientali. Qui interviene un’importante novità: viene attribuito alle Regioni il potere di definire se e come riattivare la sanatoria per opere realizzate prima del 31 marzo 2003, con la possibilità di superare il divieto assoluto di sanare interventi in aree vincolate, purché tali vincoli siano stati imposti dopo la realizzazione dell’opera e previa approvazione delle Soprintendenze. Questa modifica rappresenta una radicale reinterpretazione del condono del 2003, offrendo una chance concreta di regolarizzazione per molte situazioni oggi irrisolte.
L’attuazione di questa doppia sanatoria dipenderà in gran parte dalla capacità organizzativa dei singoli Comuni, che dovranno gestire un grande carico di lavoro senza risorse aggiuntive né sanzioni per eventuali ritardi. Gli uffici tecnici comunali, spesso sotto organico, dovranno quindi riorganizzare le procedure per rispettare i termini fissati. Si profila così un’importante sfida amministrativa, che potrebbe condizionare l’efficacia della misura sul territorio.
Va ricordato che il Comune, in quanto ente locale autonomo previsto dalla Costituzione italiana, è titolare della gestione urbanistica e delle pratiche edilizie. È dotato di organi politici come il sindaco, il consiglio comunale e la giunta comunale, con competenze specifiche in materia di pianificazione territoriale e rilascio di titoli abilitativi. La loro collaborazione con le Regioni sarà quindi cruciale per la definizione e l’applicazione dei criteri di sanatoria.
Nel panorama degli abusi edilizi, la normativa distingue diverse tipologie di irregolarità: dall’abuso totale, che implica la costruzione senza alcun titolo, all’abuso minore, che riguarda modifiche marginali rispetto al progetto autorizzato. Le sanzioni variano da multe fino a decine di migliaia di euro a, in casi gravi, arresto e demolizione delle opere abusive.
La legge prevede strumenti di sanatoria come la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), che permette di regolarizzare alcune difformità. In particolare, l’articolo 34 ter del decreto “Salva Casa” ha introdotto una forma di regolarizzazione che consente di sanare interventi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo edilizio, anche senza la necessità di conformità urbanistica vigente al momento della realizzazione o della domanda. Questa norma rappresenta una forma di condono “nascosto”, molto ampia e straordinaria, che potrebbe consentire la regolarizzazione di irregolarità anche risalenti a oltre 40 anni fa.
Questa procedura, tuttavia, può essere sospesa dall’amministrazione in caso di accertato interesse pubblico alla rimozione delle opere, sebbene tale condizione risulti difficile da configurare per interventi minori ormai consolidati.