Una sentenza storica apre la strada ad una nuova era. Dopo molti anni, infatti, si potrebbe dire addio ai compensi “facili” per gli amministratori.
Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli (sentenza n. 4695/2025) ha ribadito un principio cardine della gestione condominiale: l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso se l’assemblea non lo ha preventivamente approvato o ratificato.
In altre parole, chi amministra un condominio non può esigere il pagamento del proprio onorario, neppure per attività straordinarie, senza che vi sia un formale via libera dei condomini riuniti in assemblea.
Sentenza storica: addio ai compensi facili per gli amministratori di condominio
Secondo la giurisprudenza consolidata, il compenso dell’amministratore non nasce in modo automatico dall’esercizio dell’incarico, ma diventa effettivamente esigibile solo dopo che i condomini hanno approvato il rendiconto annuale, previsto dall’art. 1130-bis del codice civile.
Questo documento costituisce la base contabile della gestione e deve dettagliare tutte le entrate, le spese e le attività svolte nel corso dell’anno. Solo attraverso l’approvazione di tale bilancio l’assemblea conferma la correttezza della gestione e, implicitamente, la spettanza del compenso.
La Corte partenopea non ha quindi introdotto nuovi principi, ma ha piuttosto confermato una linea interpretativa già consolidata dalla Cassazione, la quale da anni sottolinea come il diritto dell’amministratore al pagamento sia subordinato al consenso dell’assemblea condominiale.
Il giudizio trae origine da una controversia tra un condominio e il suo ex amministratore. Quest’ultimo aveva trattenuto somme a titolo di compenso per gli anni di gestione, sostenendo che fossero liquide ed esigibili, in quanto corrispondenti a prestazioni effettivamente svolte. Tuttavia, il condominio contestava la legittimità di tali versamenti, ritenendo inesistente un valido titolo giuridico che giustificasse il pagamento, poiché non vi era mai stata una delibera assembleare di approvazione dei conti.
Dopo un lungo percorso giudiziario, giunto sino alla Corte di Cassazione e rinviato per un nuovo esame, la Corte d’Appello di Napoli ha infine accolto le ragioni del condominio. Il giudice ha stabilito che senza delibera di approvazione del rendiconto, il credito dell’amministratore non può considerarsi né certo né liquido, e dunque non è esigibile.
Le fatture e le note pro-forma presentate dal professionista non hanno alcuna efficacia in assenza del consenso assembleare, che rimane l’unico strumento di legittimazione economica. Nel caso in esame, poiché non esisteva alcuna delibera che ratificasse compensi ulteriori né un rendiconto approvato, la Corte ha ritenuto infondata la pretesa del professionista, obbligandolo a restituire le somme già percepite.
La sentenza napoletana assume valore generale perché riafferma l’essenza collegiale e trasparente della gestione condominiale. Il rapporto economico tra amministratore e condomini non può basarsi su decisioni unilaterali, ma deve fondarsi su atti approvati dall’assemblea, che rappresenta la volontà collettiva dei proprietari. Solo il voto assembleare, infatti, consente di verificare la correttezza della gestione e di legittimare i pagamenti.
In mancanza di tale approvazione, il credito dell’amministratore resta sospeso e inesigibile, anche se l’attività è stata regolarmente svolta. La decisione della Corte d’Appello di Napoli n. 4695/2025 consolida un principio di legalità e trasparenza che tutela tutte le parti.