Alla firma del contratto di locazione è prassi consegnare al locatore un importo pari a tre mensilità a titolo di cauzione ma, alla scadenza del contratto, l’eventuale mancata restituzione del deposito cauzionale è appropriazione indebita?
L’articolo 646 del Codice penale sembrerebbe chiaro e calzante disponendo che: ‘Chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria il denaro o la cosa mobile altrui di cui abbia, a qualsiasi titolo, il possesso, é punito, a querela della persona offesa, con la reclusione da due a cinque anni e con la multa da euro 1.000 a euro 3.000’. Se ciò non bastasse, il secondo comma precisa: ‘Se il fatto é commesso su cose possedute a titolo di deposito necessario, la pena é aumentata’.
Dal punto di vista del locatore al quale venga negata la restituzione della cauzione appare comprensibilmente difficile immaginare quindi una interpretazione diversa da quella secondo cui, effettivamente, la mancata restituzione del deposito cauzionale è appropriazione indebita se nono fosse per un dettaglio: nel momento in cui la somma a titolo di deposito cauzionale viene consegnata dall’inquilino al proprietario, manca l’elemento dell’appropriazione che, nel caso dell’appropriazione indebita, dovrebbe avvenire a opera del proprietario.
Ciò detto, anche se quindi è sbagliato pensare che la mancata restituzione del deposito cauzionale è appropriazione indebita, non significa che il locatario, ossia il proprietario dell’immobile dato in locazione, possa farne ciò che vuole e decidere autonomamente di non restituirla.
Il locatore può legittimamente trattenere la cauzione per ripristinare gli eventuali danni che l’inquilino abbia arrecato all’immobile, sempre che questa possibilità sia prevista dal contratto di locazione e sempre che possa dimostrare la presenza dei danni e la loro quantificazione economica. E’ infatti buona prassi redigere un dettagliato verbale, sottoscritto da proprietario e inquilino, dal quale risultino le condizioni dell’immobile consegnato, compreso lo stato degli impianti… Al termine della locazione, redigendo un analogo verbale, sarà così facile confrontare ‘il prima e il dopo’, anche coinvolgendo un tecnico nel caso di disaccordo.
Altra cosa che il locatore non può fare è quella di non riconoscere all’inquilino o locatario gli interessi legali maturati dalla somma data a titolo di deposito cauzionale per tutta la durata del contratto e ogni eventuale diverso accordo in tal senso sarà nullo.
Quello che il locatario potrà fare certamente è di trattenere l’importo corrispondente a eventuali morosità dei canoni di locazione e/o delle altre spese a proprio carico che ricadrebbero comunque sul proprietario come, ad esempio, le spese condominiali ma sempre e comunque quando a ciò autorizzato dal Giudice.
Abbiamo già avuto modo di trattare il divieto stabilito nel nostro Ordinamento giuridico di farsi giustizia da sé che configura addirittura il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni e, anche in questo contesto, benché il deposito cauzionale sia previsto proprio per i canoni scaduti e possa essere pattuito come risarcimento per eventuali danni, bisognerà prima sostenere le proprie ragioni davanti al Giudice e, solo quando da quest’ultimo autorizzati, trattenere il deposito cauzionale in tutto o in parte. Ovviamente con vittoria di spese di procedura legale.
Allo stesso modo, il locatore che ritenga ingiustamente trattenuta dal proprietario la somma a quest’ultimo affidata dovrà rivolgersi al Giudice per ottenere un decreto ingiuntivo che lo obblighi alla restituzione e che gli dia modo, nel caso vi si opponesse, di sostenere le proprie ragioni opposte.
Da notare che se nel termine di 10 (dieci) anni dalla fine della locazione né il locatore, né il locatario, agissero in giudizio per attivare i propri reciproci diritti, questi si intenderanno prescritti.
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