Alla firma di un preliminare di compravendita immobiliare è consuetudine che la parte acquirente consegni alla parte venditrice una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria…
L’art. 1385 del Codice civile definisce infatti la caparra confirmatoria come quella somma di denaro, o altra quantità di cose fungibili, che al momento della conclusione del contratto una parte (promissario acquirente) consegna all’altra (promittente venditrice) al fine di garantire il (proprio) futuro adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Se al momento della conclusione del contratto una parte da’ all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. (…)
Art. 1385 Codice civile, Caparra confirmatoria
Nel contesto di un preliminare di vendita tra privati quindi, la caparra confirmatoria assolve la funzione di un anticipo sul prezzo di vendita concordato con il contratto di compravendita la cui formalizzazione è rimandata a un secondo momento quando sarà dovuto anche il saldo del prezzo convenuto.
Rispetto alla caparra penitenziale, la cui funzione è fondamentalmente quella di definire preventivamente la misura del risarcimento dovuto dalla parte eventualmente inadempiente, la caparra confirmatoria è, come detto, sostanzialmente un anticipo sul prezzo e quindi, in quanto tale, sarà soggetto all’IVA del caso a differenza della caparra penitenziale che, avendo diversa funzione, sarà esente da IVA.
Attenzione quindi a non confondere le due caparre perché, nel caso in cui a essere inadempiente sia il venditore, la parte che ha versato la caparra confirmatoria potrà chiedere la restituzione di quanto versato oltre a una ulteriore soma identica (quindi, il doppio della caparra confirmatoria data) ma, nel caso in cui si fosse convenuto che la caparra data fosse di tipo ‘penitenziale’, e la conferma come detto può venire dal fatto che non sia stata assoggettata a IVA, allora non si potrà chiedere la restituzione del doppio!
Attenzione poi al fatto che ogni inadempimento del promissario acquirente legittimerà il promittente venditore a trattenere la caparra e dichiarare risolto il preliminare per cui sarà fondamentale rispettare le scadenze previste dal contratto preliminare sottoscritto senza accampare scuse che, una volta accertate come tali, non faranno altro che esporre a ulteriori spese e risarcimenti verso la parte incolpevole.
Attenzione inoltre alla modalità di versamento della caparra. La normativa è ormai piuttosto stringente e impone che il trasferimento di denaro sia tracciabile, quindi a mezzo assegno circolare non trasferibile oppure mediante bonifico bancario, entrambi riportanti esplicitamente nella causale la funzione assegnatale. Con forme diverse sarebbe ulteriormente difficile dimostrare di aver effettivamente versato quanto pattuito e nei tempi concordati.
Attenzione poi al fatto che, qualora la caparra sia data per l’acquisto di un immobile ancora in costruzione, allora la parte promittente venditrice dovrà rilasciare al promissario acquirente una corrispondente fidejussione che lo tuteli nel caso in cui la consegna dell’immobile non sia più possibile. Come detto, la fidejussione non è dovuta nel caso in cui l’immobile risulti già accatastato e quindi capace, di per se stesso, a fornire idonea garanzia.
Attenzione, infine, alla misura della caparra. La prassi è di versare una caparra confirmatoria nell’ordine del 10 o 20% del prezzo di vendita convenuto. Il versamento di somme maggiori, che dovrebbero testimoniare una forte determinazione all’acquisto definitivo futuro, qualora venissero accompagnate da pretestuosi impedimenti all’effettiva stipula dell’atto definitivo d’acquisto, farebbero ipotizzare un tentativo di truffa del (supposto) promissario acquirente ai danni del promittente venditore, spostando un eventuale contenzioso dall’àmbito civile a quello penale.
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Per approfondimento:
Il testo del Codice civile pubblicato e aggiornato da NormAttiva
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