Nel mondo del condominio, le questioni relative alle spese di gestione delle parti comuni sono tra le più delicate e spesso fonte di contenziosi tra i condòmini. Un principio fondamentale, sancito dall’articolo 1123 del Codice Civile, stabilisce che le spese relative alle parti comuni dell’edificio devono essere ripartite tra i condòmini in base al valore della proprietà, espresso in millesimi. Tuttavia, esistono delle eccezioni a questa regola, tra cui quella che vede escluso dalle spese il condòmino che non beneficia delle parti comuni.
Questo principio, sebbene non esplicitamente menzionato nel Codice Civile, è stato più volte ribadito dalla giurisprudenza. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9148 del 2014, ha stabilito che “il condòmino che non usufruisce di un servizio comune, perché la sua unità immobiliare non ne trae alcun vantaggio, non è tenuto a contribuire alle relative spese”. In altre parole, se un condòmino non ha la possibilità di usufruire di una determinata parte comune, non può essere chiamato a contribuire alle spese per la sua manutenzione o gestione.
Un esempio tipico riguarda le spese per l’ascensore. Se un condòmino abita al piano terra e non ha la necessità di utilizzare l’ascensore, non può essere chiamato a contribuire alle spese per la sua manutenzione. Allo stesso modo, se un condòmino non ha accesso al tetto o al giardino condominiale, non può essere chiamato a contribuire alle spese per la loro manutenzione.
Tuttavia, la questione non è sempre così semplice. Infatti, la giurisprudenza ha precisato che l’esclusione dalle spese il condòmino che non beneficia delle parti comuni non è automatica, ma deve essere valutata caso per caso. In particolare, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20440 del 2015, ha stabilito che “l’esclusione dalle spese il condòmino che non beneficia delle parti comuni deve essere motivata da una effettiva impossibilità di usufruire del servizio, non da una semplice mancanza di utilizzo”.
In altre parole, se un condòmino ha la possibilità di utilizzare una parte comune, ma sceglie di non farlo, non può essere escluso dalle spese. Allo stesso modo, se un condòmino non utilizza un servizio comune perché non ne ha bisogno, ma potrebbe farlo se lo desiderasse, non può essere escluso dalle spese.
A parere di chi scrive, questa interpretazione della norma è corretta, in quanto garantisce un equilibrio tra i diritti dei singoli condòmini e l’interesse della collettività condominiale. Infatti, se ogni condòmino potesse essere escluso dalle spese semplicemente perché non utilizza una parte comune, si rischierebbe di compromettere la gestione dell’edificio e di creare situazioni di ingiustizia.
Altresì, è importante sottolineare che l’esclusione dalle spese il condòmino che non beneficia delle parti comuni non è un diritto assoluto, ma può essere limitato da altre disposizioni del regolamento condominiale. Ad esempio, il regolamento potrebbe prevedere che tutti i condòmini siano tenuti a contribuire alle spese per la manutenzione dell’ascensore, indipendentemente dal fatto che lo utilizzino o meno.
Possiamo quindi dire che, sebbene la norma preveda l’esclusione dalle spese il condòmino che non beneficia delle parti comuni, questa esclusione non è automatica, ma deve essere valutata caso per caso, tenendo conto delle specifiche circostanze e del regolamento condominiale. In ogni caso, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista per una consulenza personalizzata, in modo da evitare possibili contenziosi.
