L’acquirente di un immobile ha diritto di ottenere la cancellazione dell’ipoteca contestuale al rogito ed è vietato al Notaio di procedere al rogito finché non abbia verificato l’avvenuta cancellazione oppure l’esistenza delle condizioni che ne garantiscano la prossima cancellazione.

La situazione ricorrente è quella in cui l’acquirente di un immobile, sia esso di nuova costruzione magari ancora in corso oppure già esistente, abbia firmato un contratto preliminare di acquisto e versato una caparra confirmatoria o penitenziale, e aspetti quindi il successivo passo della formalizzazione dell’atto definitivo d’acquisto davanti al Notaio scelto.

In entrambe le eventualità l’immobile sarà quasi certamente gravato da ipoteca, o a seguito del finanziamento intestato al costruttore con il quale quest’ultimo abbia finanziato il cantiere, o intestato al venditore fin dalla concessione del mutuo con cui abbia acquistato.

Si tratta di situazioni del tutto lecite la cui funzione è quella propria dell’ipoteca quale strumento per garantire il finanziatore, in genere una banca, delle somme erogate, ed è quindi evidente che chi acquisti l’immobile, pagandone per intero il giusto prezzo, voglia (e abbia diritto di) acquistare un immobile libero da ogni peso e pregiudizio.

In proprio aiuto viene il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, nr. 122 recante Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire secondo il quale il Notaio rogante non potrà procedere con il rogito fintanto che l’immobile oggetto di compravendita sia gravato da ipoteca.

Obbligo di cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita
Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.

Art. 8 del Decreto legislativo nr. 122 del 2005

Prima della compravendita il Notaio riceverà quindi la somma necessaria alla cancellazione dell’ipoteca esistente che terrà su un proprio conto corrente a ciò dedicato in modo da poter assicurare, se non proprio la cancellazione dell’ipoteca contestuale al rogito, il compimento comunque delle formalità del caso che possono richiedere alcuni giorni ma alle quali nulla osta avendo anche raccolto l’assenso del creditore alla cancellazione dell’ipoteca iscritta.

La cancellazione dell’ipoteca contestuale al rogito non sarà necessaria nel caso, previsto dall’articolo 8 sopra richiamato, in cui l’acquirente si accolli la restante quota del mutuo esistente (e con esso quindi l’ipoteca corrispondente). In questo caso il prezzo versato terrà in conto dell’importo residuo di mutuo il cui obbligo di restituzione, previo assenso della banca, si trasferirà quindi in capo all’acquirente.

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