La donazione di un immobile può riguardare l’intera proprietà oppure una sua sola quota di esso per cui, se è pur vero che è possibile donare parte di un immobile, è altrettanto vero che anche nel caso di donazione parziale di un bene immobile è necessario seguire una precisa forma e uno specifico iter stabilito dalla normativa italiana.
Innanzitutto, il proprietario dell’immobile che intenda donarne solo una parte, può farlo mediante la redazione di un atto pubblico o una scrittura privata autenticata contenente la donazione, rivolgendosi quindi a un Notaio. Nell’atto redatto da quest’ultimo saranno indicati in modo chiaro e dettagliato l’immobile oggetto della donazione, la quota donata e l’identità accertata del donatario oltre che del beneficiario, oltre a eventuali clausole.
Successivamente alla sottoscrizione, l’atto di donazione parziale verrà trascritto negli appositi registri immobiliari tenuti presso l’Agenzia delle Entrate, Conservatoria dei registi immobiliari ed è da notare che solo in questo modo la donazione acquisterà piena efficacia anche nei confronti di terzi così che i diritti sul bene immobile risulteranno adeguatamente tutelati in futuro.
Il Notaio a cui il donante si rivolgerà saprà illustrare tutti gli aspetti che riguardano la tassazione della donazione parziale con le eventuali agevolazioni fiscali previste per le donazioni, calcolate sul valore proporzionale della quota donata.
Chi desidera donare legittimamente donare parte di un immobile deve quindi necessariamente seguire la forma dell’atto pubblico ed eseguirne la successiva trascrizione presso l’Agenzia delle Entrate, con l’assistenza di un professionista che evidenzi anche gli eventuali impedimenti.
Ad esempio, nel caso in cui siano presenti figli minorenni, sarà sempre necessario l’assenso alla donazione da parte dell’altro genitore, se coniugato. Senza questo assenso la donazione può essere impugnata.
Altrettanto, bisognerà valutare gli eventuali effetti della donazione sull’asse ereditario del donante. Cedendo un bene prima della morte, infatti, esso non ne farà evidentemente più parte al momento della successione per la quota destinata ai figli, i quali potranno in ogni momento agire per la revoca della donazione e/o ottenere il risarcimento del caso che riequilibri la situazione alterata a loro svantaggio.
La donazione potrà essere anche subordinata a determinate condizioni
Tra le condizioni più comuni che si possono prevedere quando si dona un immobile ve ne sono alcune legate alla destinazione d’uso del bene. Ad esempio, spesso si pone come condizione che l’immobile debba essere adibito ad abitazione principale del donatario o dei suoi familiari. In altri casi invece si vincola l’uso dell’immobile a determinate finalità, stabilendo che possa essere utilizzato solo per certe attività come casa di abitazione, uffici, negozi e così via, ma non per altri scopi non previsti.
Un’altra condizione frequente riguarda la temporalità della donazione, imponendo un termine oltre il quale, se non si è verificata una specifica situazione, la proprietà torna al donante. Ad esempio può essere stabilito che se entro un certo lasso di tempo il bene non assume la destinazione abitativa del donatario, questi ne perde la proprietà. Spesso si vieta inoltre al donatario di alienare l’immobile cedendolo ad altri soggetti per un determinato periodo.
Altre condizioni comuni attengono alla possibilità per il donante di mantenere l’usufrutto del bene, continuando così a godere dei suoi frutti per tutta la vita, oppure di vincolare il donatario al rispetto del regolamento condominiale, nel caso si tratti di un immobile in condominio. Frequente anche imporre al donatario gli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile.
In alcuni casi, la donazione è revocabile!
La legge riconosce al donante la facoltà di revocare la donazione in presenza di specifiche e circoscritte condizioni eccezionali. Ad esempio, se erano state apposte alla donazione alcune condizioni o termini, e questi non dovessero avverarsi, il donante avrebbe diritto a rientrare in possesso del bene donato.
Anche nell’eventualità di gravi atti di ingratitudine posti in essere dal donatario nei confronti di chi ha effettuato la donazione, è consentita la revoca. Così come se dopo la donazione dovessero nascere dei figli o discendenti del donante, questi potrebbe richiedere l’annullamento dell’atto.
Altro caso è quando il donante si trovi in uno stato di bisogno a causa di fatti imprevedibili, potendo così recuperare la disponibilità dei beni donati. Persino nell’ipotesi in cui emergesse che è stato usato dolo o inganno per indurre il donante a fare la donazione.
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