Nei molteplici intrecci di interessi familiari succedutisi nel tempo, può accadere che la donazione della quota di un immobile tra fratelli aiuti a ristabilire degli equilibri nel tempo sbilanciati.
In principio, che la donazione avvenga tra fratelli, tra zio e nipote, da genitore a figli o viceversa, poco cambia. Le regole da applicare sono sempre le medesime previste dal Codice civile che prescrivono una determinata forma, dei limiti di valore al fine di non sbilanciare le quote previste dalla legge tra eredi, e la possibilità di apporvi condizioni. La normativa fiscale e tributaria dispone infine quale tassazione vada applicata.
Cominciamo quindi a inquadrare la questione con la definizione classica di donazione: la donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
La donazione può riguardare così cose mobili, diritti perfino del tutto immateriali, fino ai beni immobili e relative quote nel caso di comproprietà ed è proprio in considerazione dell’importanza dei beni trasferibili per donazione che la legge prevede, a pena di nullità, che questa avvenga sempre per atto pubblico, di fronte a due testimoni.
Non solo, perché la donazione immobiliare sia efficace, è necessario che dall’atto risulti che il donatario (cioè, colui che riceve la donazione) la accetti espressamente e senza riserve.
La donazione può inoltre trasferire la proprietà libera da qualsivoglia condizione oppure può subordinarla a determinate condizioni: ad esempio il vincolo a utilizzare l’immobile donato per un determinato fine oppure riservando per il donatario (cioè colui che effettua la donazione) l’usufrutto di quell’immobile che quindi potrà continuare ad abitare e perfino dare in affitto o locazione. Si tratta in questo caso della donazione con riserva di usufrutto ed è tutt’altro che infrequente quando si vogliano anticipare gli effetti di una futura successione.
A seconda del grado di parentela tra donante e donatario la legge prevede diverse aliquote e franchigie che possiamo così riassumere:
| Coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro, per ciascun beneficiario | 4% |
| Fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100mila euro, per ciascun beneficiario | 6% |
| Parenti diversi dai precedenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado | 6% sul valore totale |
| Ogni altro soggetto | 8% sul valore totale |
| Imposta ipotecaria | 2% del valore dell’immobile o € 200 se ‘prima casa’ |
| Imposta catastale | 1% del valore dell’immobile o € 200 se ‘prima casa’ |
Tra fratelli (e sorelle) si applicherà quindi il 6% sul valore della quota donata eccedente gli € 100 mila, oltre al 2% di imposta ipotecaria e all’1% di imposta catastale sempre che il donatario non adibisca l’immobile a ‘prima casa’ e quindi possa convertire le due imposte nel pagamento in misura fissa di € 200 ciascuna.
Come detto, la legge prevede dei limiti nella facoltà di donare, e ciò avviene nel caso in cui il donante abbia dei (possibili, futuri) eredi che con la donazione vedrebbero lesa la propria quota legittima e indisponibile.
A parere di chi scrive è consigliabile verificare con un professionista, anche mediante un semplice parere, gli equilibri attuali e futuri per evitare impugnazioni e contestazioni future.
Ricordiamo a questo proposito che entro 10 (dieci) anni dalla (futura) successione gli eredi legittimari potrebbero impugnare la donazione se lesiva della loro quota indisponibile e l’eventuale acquirente, nel termine di 20 (venti) anni, dovrebbe restituire l’immobile ai legittimi eredi.
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