Il locatore può recedere dal contratto di locazione prima della sua scadenza naturale? La questione è complessa e disciplinata dalla normativa sulle locazioni e dai principi generali del Codice civile.
Il locatore ha infatti la facoltà di recesso dal contratto prima della scadenza solo nei casi espressamente previsti dalla legge nr. 392 del 1978 e non per motivi diversi, a meno che non vi sia un accordo con il conduttore.
I casi di recesso anticipato ammessi sono:
- Necessità di riprendere possesso dell’immobile per i figli o per il coniuge. In questa eventualità il locatore deve provare che l’immobile è l’unico abitabile di sua proprietà nello stesso comune;
- Vendita dell’immobile. In questo caso, è da tener presente che il conduttore ha diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile alle stesse condizioni del migliore offerente. Se una volta offertagli la possibilità di acquisto alle condizioni appena dette non eserciterà questo diritto entro un termine ragionevole datogli per pronunciarsi, il nuovo proprietario potrà chiedere lo sgombero dell’immobile;.
- Ristrutturazione condominiale o rinnovo statico dell’edificio. Anche in questo caso, il locatore deve dimostrare l’impossibilità di permanenza nell’alloggio durante i lavori.
In tutti i casi, il recesso deve essere comunicato al conduttore mediante raccomandata a.r. da notificarsi almeno 6 mesi prima di quando si vorrebbe l’immobile libero.
Il conduttore ha diritto ad un indennizzo per lo sfratto anticipato pari a tanti dodicesimi del canone per quanti sono i mesi di mancato preavviso, e ha inoltre priorità nelle assegnazioni degli alloggi di ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) del comune di residenza.
Al di fuori dei suddetti casi, il locatore non può recedere unilateralmente dal contratto prima della scadenza, salvo diverso accordo scritto con il conduttore.
Ne consegue che, in mancanza di accordo, eventuali pretese di recesso anticipato possono essere fatte valere solo attraverso lo sfratto per morosità, a condizione che sussista una situazione di inadempimento del conduttore.
In sintesi, il recesso a iniziativa unilaterale del locatore prima della scadenza del contratto è ammesso solo nei limitati casi previsti dalla legge. In tutti gli altri casi, il locatore può ottenere la risoluzione anticipata del contratto solo con il consenso del conduttore oppure attraverso lo sfratto, al ricorrere dei presupposti previsti di volta in volta dal Codice civile e dalle leggi speciali ove applicabili.
Per completezza rimandiamo alla lettura di: Sfratto esecutivo con minorenni, le misure a loro tutela e Si può sfrattare l’inquilino moroso velocemente? e La disdetta del contratto di locazione 3+2 da parte del locatore
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