Si può sfrattare l’inquilino moroso velocemente?

sfrattare l'inquilino moroso velocemente

E’ l’incubo di ogni locatore, quello di non riuscire a riscuotere i canoni di locazione convenuti per qualsivoglia ragione e di ritrovarsi in men che non si dica a voler sfrattare l’inquilino moroso velocemente per riprendere possesso della propria abitazione…

Esiste, beninteso, anche l’eventualità prevista dalla Legge dello sfratto motivato dall’esigenza del proprietario di servirsi personalmente di quell’immobile, o di permetterne l’uso da parte di un proprio familiare stretto ma, oltre al non trascurabile dettaglio di dover attendere il termine naturale convenuto del contratto di locazione che si presume tra l’altro correttamente onorato da entrambe le parti, le azioni intraprese di sfratto per morosità sono indubbiamente le più ricorrenti e numerose.

Ciò detto, la differenza tra sfrattare l’inquilino moroso velocemente oppure in anni di contenzioso dipende sostanzialmente dal fatto che il proprietario abbia un ruolo proattivo, mettendo in atto nei tempi e nei modi dovuti le misure che la Legge ammette, oppure un ruolo passivo, subendo sostanzialmente le azioni dell’inquilino moroso che, se ben consigliato, ha numerose frecce al proprio arco.

Nel nostro articolo: Sfratto esecutivo con minorenni, le misure a loro tutela, abbiamo già visto ad esempio quali misure la Legge abbia predisposto per tutelare eventuali minori coinvolti incolpevolmente nello sfratto ed esistono innumerevoli ulteriori situazioni già codificate che il Giudice dovrà tenere in considerazione in ragione della fragilità dell’inquilino moroso. Ne sono un esempio l’aver superato i 65 (sessantacinque) anni d’età, la presenza nel nucleo familiare di un malato terminale o portatore di grave handicap, il fatto che si tratti di famiglia numerosa con 5 (cinque) o più figli, oppure ancora lo stato di disoccupazione benché regolarmente iscritto alle liste degli Uffici per l’impiego che determina la cosiddetta ‘morosità incolpevole’.

Oltre a tutte queste eventualità che nessuno vorrebbe mai invocare, a complicare la possibilità di sfrattare l’inquilino moroso velocemente c’è l’ulteriore ‘termine di grazia’ di 90 (novanta) giorni che l’inquilino moroso può invocare una volta all’anno per ciascuno dei 4 anni di durata del contratto di locazione, e che il Giudice concede, entro il quale versare i canoni arretrati evitando così lo sfratto.

Come procedere per sfrattare l’inquilino moroso velocemente?

Pur con tutta l’empatia e la disponibilità possibili verso l’inquilino che versi in una situazioni difficile, è importante che il proprietario agisca senza eccessive perdite di tempo se effettivamente vuole sfrattare l’inquilino moroso velocemente.

Il primo passo è quello di inviargli, a mezzo raccomandata a mano firmata per ricevuta se la situazione lo permette oppure raccomandata a.r., una lettera di diffida ad adempiere intimando il pagamento dei canoni arretrati entro e non oltre 15 (quindici) giorni dal ricevimento della stessa, con l’avvertimento che in caso contrario non resterà altra opzione che agire in giudizio per ottenere lo sfratto per morosità con addebito delle spese di procedura.

Per questa e per i successivi adempimenti di redazione della citazione in giudizio, notifica all’inquilino moroso e per la partecipazione all’udienza non è esclusa la possibilità di far da sé, specialmente quando l’importo in questione sia contenuto, ma è fortemente suggerita l’assistenza da parte di un legale.

Dando per scontato che lettera di diffida, citazione e notifica siano ineccepibili e non si prestino a contestazioni di sorta e che si giunga all’udienza l’inquilino moroso non si presenti, non faccia opposizione nei 40 (quaranta) giorni concessigli o non rispetti il termine di grazia assegnatogli dal Giudice, lo sfratto verrà convalidato e sarà indicata la data ultima entro la quale l’immobile dovrà essere riconsegnato, libero da persone o cose, entro non più di 6 (sei) mesi dall’Ordinanza di convalida.

Per l’articolo 658 del Codice di procedura civile ‘Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti’ ed è sufficiente un ritardo di soli 20 (venti) giorni rispetto al termine di pagamento convenuto!

Una ultima precisazione: tutto quanto sopra vale nel caso in cui vi sia un regolare contratto di locazione, debitamente registrato. In caso contrario nessuna convalida di sfratto sarà possibile (né sarà possibile continuare a occupare senza alcun titolo quell’immobile) e si potrà chiedere la restituzione dell’affitto pagato in nero!

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