Per beneficiare di bonus fiscali e agevolazioni varie tese all’efficientamento energetico degli edifici uno dei requisiti obbligatori è sempre quello della conformità dell’immobile oggetto di intervento alla normativa urbanistica, col risultato che le conseguenze dell’abuso edilizio non sanabile possono essere molto pesanti…
Quando un abuso edilizio è sanabile?
Diciamo subito che, fortunatamente, non tutti gli abusi edilizi sono insanabili. In generale, possiamo dire che saranno sempre sanabili con il compimento di quell’istruttoria formale da parte di un professionista abilitato non compiuta all’epoca della realizzazione e il pagamento di una somma spesso modesta, ogni volta che soddisfino il requisito della doppia conformità. Ciò significa che l’opera non autorizzata, affinché sia sanabile, doveva essere possibile all’epoca della realizzazione e deve essere possibile al momento dell’attuale successiva sanatoria, in base alla normativa in ciascuna epoca vigente.
Le ovvie conseguenze dell’abuso edilizio non sanabile, alla luce di quanto sopra, stanno nel fatto che ogniqualvolta l’opera non autorizzata rispetti il requisito della doppia conformità, non ci saranno problemi a parte le lungaggini insite in ogni iter amministrativo della sanatoria ma, viceversa, quando l’opera non fosse lecita al momento della realizzazione e non sia lecita al momento della sanatoria, l’abuso non sarà sanabile con la conseguenza della necessaria demolizione!
Ovviamente non tutti gli abusi edilizi sono uguali come si evince dagli articoli 31 – 35 del Testo Unico sull’Edilizia: bisognerà distinguere dall’abitazione costruita del tutto priva di un permesso di costruire, impossibile magari perché in area vincolata o tutelata; al caso in cui l’opera sia stata autorizzata ma, in corso di realizzazione, non si sia seguito il disegno autorizzato apportando significative modifiche al progetto, ad esempio un piano in più o la destinazione del tutto distinta da quella prevista; al caso in cui le irregolarità siano minori andando a incidere su elementi accessori quali la realizzazione di un piccolo bagno in un sottoscala. Abbiamo trattato in passato l’argomento della sanatoria della tettoia abusiva, quanto costa e quando è possibile?
L’Ufficio tecnico, nel rilevare l’abuso, intimerà il ripristino della situazione corretta nel termine di 90 (novanta) giorni con una certa varietà di conseguenze in caso di inadempimento che vanno dall’acquisizione dell’immobile e della relativa area da parte del Comune con pesantissima multa a una semplice sanzione amministrativa nell’ordine delle poche centinaia di Euro.
Le conseguenze penali dell’abuso edilizio
Se l’ingiunzione di demolizione non bastasse e neppure l’impossibilità di avere accesso ai bonus fiscali, un abuso edilizio comporta anche conseguenze penali di un certo rilievo per chi l’abbia compiuto. Nel caso, ad esempio, della semplice inosservanza delle prescrizioni è prevista un’ammenda che può raggiungere i 10 (dieci) mila Euro mentre nella citata eventualità di costruzione in assenza dei necessari permessi o in aree protette e vincolate la condanna può arrivare ai 2 (due) anni di reclusione con un’ammenda fino a 50 mila Euro. Abbiamo visto in passato come denunciare un abuso edilizio.
Dopo quanto tempo si prescrive l’abuso edilizio?
Chiunque speri di evitare le conseguenze dell’abuso edilizio non sanabile invocando l’intervenuta prescrizione potrà beneficiarne a livello penale dopo 4 (quattro) anni dall’abuso (che dovrà quindi essere opportunamente documentato con data certa) sfuggendo così alla condanna alla reclusione e al pagamento dell’ammenda ma, si noti, non all’obbligo di demolizione dell’opera abusiva e/o all’obbligo di ripristino della situazione conforme alla normativa vigente.
Detto obbligo ricade sull’esecutore dell’abuso con l’ulteriore conseguenza che, nel caso abbia nel frattempo venduto l’immobile, sarà responsabile del danno provocato con la demolizione o il ripristino al nuovo proprietario che potrà rivalersi su di lui per il congruo risarcimento. E’ prassi infatti, in ogni atto di compravendita immobiliare, quella di inserire una frase con la quale il venditore si assume l’impegno di mantenere indenne l’acquirente da ogni atto pregiudizievole per l’immobile.
Come sanare un abuso edilizio?
Per evitare le conseguenze dell’abuso edilizio sanabile è sufficiente rivolgersi a un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che possa interfacciarsi con l’Ufficio tecnico del Comune ove l’immobile è sito e inoltrare la relativa pratica con tutti gli elaborati progettuali del caso mentre non sarà possibile fare alcunché per evitare le conseguenze dell’abuso edilizio non sanabile.
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