I casi in cui la legge ammette il recesso dal contratto di affitto del locatore prima della scadenza sono chiaramente individuati ed esercitabili dal proprietario solo in determinate condizioni.
Prima di proseguire, una precisazione. Nel linguaggio comune è frequente la confusione tra affitto e locazione tanto che entrambi i termini vengono correntemente usati come sinonimi. Da un punto di vista prettamente giuridico sono invece diversi: l’affitto ha per oggetto un bene produttivo mentre la locazione riguarda beni diversi e, in questo caso, un immobile a uso abitativo.
Ciò detto, esiste una prima ipotesi in cui sia esercitabile il recesso dal contratto di affitto del locatore prima della scadenza ed è in occasione del secondo rinnovo dello stesso.
Nel caso di un contratto della durata di 3 anni più 2 oppure di 4 anni più ulteriori 4, il locatore potrà comunicare il proprio recesso e impedire che inizi un nuovo ciclo di 3+2 o 4+4 anni dandone comunicazione all’inquilino prima di 6 mesi dalla scadenza. Quindi non oltre i 3 anni e 6 mesi nel primo caso e non oltre i 7 anni e 6 mesi nel secondo caso.
La legge prevede che al locatore sia esclusa la facoltà di recesso prima della scadenza vista sopra e ogni diverso accordo, anche se incluso nel contratto, non sarà valido in quanto contrario alla legge. Questo rigore è motivato dalla comprensibile e necessaria tutela dell’inquilino che, nell’aspettativa di poterne disporre per un certo (lungo) periodo, su quell’abitazione avrà concentrato la propria vita.
Viceversa però, una residua e seconda tutela è riservata anche al locatore / proprietario così che, in situazioni ben definite, potrà anticipare il recesso dal contratto di affitto (più precisamente, locazione) alla scadenza del primo periodo di 3 oppure 4 anni a condizione che lo eserciti prima di entrare nell’ultimo semestre e a condizione che debba destinare l’immobile ad abitazione (ma anche a diversa attività produttiva) per sé, il coniuge (purché non divorziato), i genitori, i figli e altri parenti entro il secondo grado in linea diretta.
Come visto, la legge ha inteso tutelare quanto più possibile l’inquilino in ragione dello specifico delicato diritto all’abitazione e l’esercizio del diritto del proprietario di disporre del proprio immobile, oltre che in virtù del contratto stipulato e da rispettare, risulta quindi ulteriormente compresso fintantoché quello specifico immobile rappresenti l’unica abitazione a disposizione dell’inquilino.
Se l’immobile locato non sia usato dall’inquilino, se questi possieda altri immobili a uso abitativo di cui possa disporre in ogni momento, allora viene meno l’esigenza stringente di sua tutela e il recesso dal contratto di affitto del locatore prima della scadenza è possibile (eccezionalmente) già in occasione del primo periodo, purché sempre comunicato con un anticipo di almeno 6 (sei) mesi.
Una quarta e ultima possibilità di recesso anticipato è in occasione della vendita dell’immobile di che trattasi, che dovrà essere offerto però all’inquilino alle medesime condizioni ipotizzate per ogni altro acquirente in virtù della prelazione legale sullo stesso.
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Per approfondimento:
Legge 9 dicembre 1998, n. 431, Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 – Supplemento Ordinario n. 203/L
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