Sembrerebbe superfluo precisare come il valore della nuda proprietà sia inferiore rispetto al valore della piena proprietà, e ciò per il semplice fatto che, nella formula classica, al venditore viene riservato il diritto di usufrutto sull’immobile venduto.
Secondo l’art. 979 del Codice civile, l’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario estinguendosi con la morte di quest’ultimo. Va da sé quindi che, quanto più giovane sia l’usufruttuario, quanto minore sarà il valore della nuda proprietà dovendo presumibilmente posticiparsi di molti anni la riunione del diritto di godere di quell’immobile in capo al nudo proprietario.
Vediamo alcuni esempi per comprendere il valore della nuda proprietà rispetto alla proprietà piena: nel caso di un immobile il cui valore sia di € 300 mila e l’età dell’usufruttuario di 50 anni, il valore della nuda proprietà sarà di appena € 90 mila. Nel caso l’età fosse di 70 anni, il valore sarebbe di € 180 mila. Nel caso l’età fosse di 80 anni, il valore sarebbe di € 225 mila.
Comprare una nuda proprietà da un venditore anziano che non abbia evidentemente interesse a lasciare quel determinato immobile a un erede specifico, magari per soddisfare la propria o di qualche congiunto necessità di liquidità, gli garantisce la permanenza nella propria abitazione ‘a vita‘ aiutando al contempo il figlio o il nipote in difficoltà.
Come visto in altro approfondimento, l’acquisto della nuda proprietà è ovviamente lasciato alla libera trattativa tra le parti, ciascuna mossa dalle proprie motivazioni, purché libere da forzature e condizionamenti di sorta.
Solo nell’eventualità in cui il prezzo convenuto sia inferiore alla metà del valore attribuito a quell’immobile da una stima precisa e il nudo proprietario abbia approfittato dello stato di bisogno del venditore sarà possibile l’azione di rescissione ai sensi dell’art. 1448 del Codice civile che così recita infatti:
‘Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell’altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l’altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto. L’azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto. La lesione deve perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta.’
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