Il locatore ha facoltà di impedire il rinnovo di un contratto di locazione in occasione della sua scadenza ma può capitare che, in casi eccezionali, sia necessario recedere dal contratto di affitto prima dei sei mesi finali e quindi in un momento intermedio della sua validità.
Abbiamo già trattato del recesso dal contratto di affitto del locatore prima della scadenza al termine del terzo o del quarto anno a seconda che sia un contratto ‘3+2’ oppure ‘4+4’ al fine di impedirne il rinnovo per i restanti due o quattro anni. In questo articolo vedremo invece il caso distinto in cui si voglia recedere dal contratto in un momento intermedio, senza aspettarne quindi la naturale scadenza.
A seconda della motivazione, la legge può aiutare concretamente il locatore che voglia recedere dal contratto di affitto prima dei sei mesi canonici e ciò avviene quando, senza che il locatore abbia colpa, il contratto di affitto / locazione si riveli sbilanciato a proprio sfavore oppure risulti impossibile del tutto nella sua prosecuzione.
Alcune motivazioni possono essere riferite all’immobile, si pensi al caso in cui l’immobile sia inagibile, non più adatto all’uso per il quale è stato affittato o locato a seguito di un evento naturale o di un guasto irreparabile, quando abbia impianti che si siano rivelati non a norma di legge…
Altre motivazioni possono riguardare il locatore che, per eventi del tutto estranei a propria colpa o alla propria volontà, si trovi in una condizione incompatibile con la prosecuzione del contratto. E’ il caso di un trasferimento lavorativo a grande distanza o della perdita del lavoro e alla necessità di adeguare di conseguenza le proprie spese.
In entrambi i casi sarà opportuno notificare al proprietario la problematica riscontrata e la propria volontà di recedere dal contratto di affitto prima dei sei mesi canonici, subordinando il recesso al suo esplicito assenso al fine di evitare malintesi che riguardino i canoni mancanti alla scadenza.
Nel caso in cui la problematica riguardi l’immobile, il proprietario potrà opporre ben poca resistenza ma nel caso in cui il recesso dipenda dal locatore, avanzerà comprensibilmente la richiesta di almeno 6 (sei) mensilità di locazione per il fatto che, verosimilmente, vi faceva affidamento. Una soluzione informale e veloce potrebbe venire dal presentare al proprietario un nuovo inquilino che dia continuità al pagamento delle mensilità.
Quanto detto fonda sul fatto che esista un contratto di affitto / locazione, che non contenga una clausola che regoli l’eventualità di un recesso anticipato, e che sia registrato all’Agenzia delle Entrate.
Anzitutto, una clausola di recesso potrebbe aver già prudentemente previsto in quali casi e con quali modalità esercitare il recesso anticipato…
In secondo luogo, un contratto di affitto / locazione non registrato si da per non esistente e, quindi, il proprietario nulla potrà da obiettare. Potrebbe, in verità, procedere alla registrazione tardiva del contratto di affitto o di locazione, esponendosi però alle sanzioni che, nel caso di mancata registrazione del contratto di locazione, è punita con una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e non versata.
