Tra le varie forme di locazione di un immobile abitativo c’è quello ‘vacaziero’, destinato a trascorrervi i sospirati giorni di ferie ed è quindi opportuno, sia per il proprietario che per il locatore, soffermarsi a valutare tutti gli aspetti legali della locazione di una casa vacanze per evitare sgradite sorprese.
Con un aumento dei cosiddetti affitti turistici del +27% nell’ultimo anno, appare evidente come molti italiani abbiano deciso di sfruttare le opportunità di questo mercato crescente non più in forma occasionale e improvvisata, come avveniva in passato, ma ora in forma imprenditoriale, ossia impiegando un apposito software gestione case vacanze e redigendo un business plan b&b per non trascurarne alcun aspetto.
Ripercorriamo qui di seguito i principali aspetti legali della locazione di una casa vacanze:
Adempimenti preliminari all’attività di locazione di una casa vacanze
Qualunque sia il numero di immobili gestiti, esiste una prima serie di adempimenti che ricadono sul proprietario sia nel caso della locazione occasionale e per brevissimo periodo di anche un singolo immobile, sia nell’eventualità della gestione professionalmente organizzata e stabile di molti più immobili. Questi adempimenti riguardano la sicurezza degli occupanti e consistono quindi nella verifica e conseguente certificazione di tutti gli impianti presenti nell’immobile. La mancanza di una soltanto delle certificazioni, nel caso di incidente o pregiudizio agli ospiti e loro pertinenze, esporrebbe come è facilmente immaginabile il proprietario all’obbligo risarcitorio dei danni oltre che a una eventuale responsabilità penale.
Ciò detto, esiste poi una serie di adempimenti amministrativi e fiscali da non sottovalutare visto le pesanti sanzioni alle quali ci si esporrebbe. Anzitutto, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) indirizzata all’Ufficio per le attività produttive del comune dove è sito l’immobile, corredata possibilmente 1) dalle Dichiarazioni di conformità degli impianti (vedi sopra) oppure dall’Agibilità (precedentemente, Abitabilità) rilasciata dall’Ufficio tecnico del comune dopo aver verificato la salubrità e sicurezza dell’immobile e 2) dal listino dei prezzi che si intende applicare (specificando che nel tempo saranno possibili varie promozioni). Nel caso di locazione occasionale e per un breve periodo, in ogni caso inferiore a 30 giorni, occorrerà inoltre redigere 3) una Dichiarazione sostitutiva di atto notorio ex DPR nr. 445/2000 per beneficiare della prevista semplificazione amministrativa e fiscale di cui diremo in seguito.
Adempimenti fiscali per il proprietario nel caso di locazione di una casa vacanze
Lo spartiacque principale consiste nel numero di immobili che vengono locati e nella durata delle locazioni: da uno a tre immobili, locati occasionalmente per brevi periodi, la gestione è estremamente semplificata liberando il proprietario sia dall’obbligo di apertura di una Partita IVA dedicata, sia dall’iscrizione presso il Registro delle imprese (e relativo diritto camerale annuale), sia dall’obbligo di registrazione di ogni contratto, sia infine dal rilascio di una ricevuta fiscale con marca da bollo (anche se una ricevuta, in carta libera, sarà comunque dovuta!).
Tutti gli adempimenti suddetti, più l’obbligo di comunicazione dei nominativi degli ospiti alla Questura competente per territorio e l’obbligo di rilascio di ricevuta fiscale, ricadono invece su chi eserciti l’attività di locazione di immobili turistici in forma professionale, ossia in forma organizzata e continuativa e comunque sempre per un numero di immobili gestiti superiore a tre.
| Gestione occasionale | Gestione professionale |
|---|---|
| Da 1 a 3 immobili Locazione occasionale Nessun obbligo di Partita Iva Dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestando la locazione per ‘brevi periodi’ Nessun obbligo di registrazione del contratto Nessun obbligo di iscrizione al Registro imprese Nessun obbligo di comunicazione alla Questura dei nominativi degli ospiti Rilascio di ricevuta semplice | Più di 3 immobili Locazione continua Obbligo di apertura di Partita Iva Obbligo di registrazione del contratto se > 30 gg Obbligo di iscrizione al Registro imprese Obbligo di comunicazione alla Questura dei nominativi degli ospiti Rilascio di ricevuta fiscale con marca da bollo € 2,00 |
Sia il gestore occasionale che quello professionale dovranno, ovviamente, dichiarare i redditi derivanti dalle locazioni nelle rispettive dichiarazioni annuali dei redditi e a tal fine ogni ricevuta, fiscale e non, dovrà riportare tutti gli elementi essenziali del contratto stipulato (ossia le parti con i relativi estremi fiscali, l’oggetto del contratto, la durata, il prezzo oltre che data, firma e numero progressivo della ricevuta).
Caratteristiche e requisiti legali del contratto di locazione di una casa vacanze
La disciplina delle locazioni turistiche è sottratta all’ordinaria disciplina delle locazioni in base alla Riforma della legislazione nazionale del turismo (disponibile in alternativa in Gazzetta Ufficiale) che rimanda agli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile e ad eventuali disposizioni regionali specifiche per la cui verifica rimandiamo all’Ufficio per le attività produttive dello specifico comune.
La definizione ricavabile dal Codice civile di questo specifico contratto consiste, in modo troppo semplicistico a parere di chi scrive, nel ‘contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo’. Pare evidente che, anche con il rimando alle ulteriori disposizioni del codice civile applicabili genericamente a ogni contratto di locazione in base all’art. 3 della Riforma sopra citata, un accordo così redatto lascerebbe molti, troppi, punti non chiari agli occhi dei contraenti, sia nell’eventualità di contenziosi con l’Agenzia delle Entrate, sia su quali siano i diritti e gli obblighi di ciascuna delle parti: locatore (proprietario) e locatario (inquilino). A tal fine consigliamo la lettura del capitolo seguente.
A cosa fare attenzione? Anzitutto, il contratto di locazione di una casa vacanze deve essere scritto, a pena di nullità, e deve essere indicato esplicitamente che la finalità del locatario non sia quella di procurarsi un’abitazione ‘principale’ ma un alloggio per un limitato periodo di vacanze. A parere di chi scrive, il proprietario dovrebbe a questo proposito vietare espressamente al locatario di prendervi la residenza e il locatario dovrebbe a propria volta impegnarsi espressamente a non farlo. Così facendo l’occupazione protratta sarebbe evidentemente in mala fede e da lì una più agile gestione dello sgombero dell’immobile. Sarà inoltre opportuno dichiarare se i consumi siano inclusi o meno, a quali condizioni, e altresì precisare che il contratto non si rinnoverà automaticamente e anzi si estinguerà automaticamente alla scadenza indicata.
I diritti (e i doveri) del proprietario
Oltre all’ovvio diritto a ricevere il prezzo pattuito e il risarcimento per eventuali danni causati all’immobile, è diritto sia del proprietario che del locatario di verificare il corretto funzionamento di tutta la dotazione della casa vacanze e di redigere e sottoscrivere entrambi un piccolo verbale.
Tra gli obblighi vanno citati anzitutto quelli di tipo amministrativo consistenti nella registrazione del contratto (se superiore a 30 giorni) con i relativi pagamenti delle imposte di registro (il 2% del canone annuo ogni 4 facciate) e di bollo (€ 16,00) e non da ultimo quello di eseguire immediatamente le riparazioni non riconducibili alla normale usura quotidiana delle dotazioni presenti nella casa.
In quanto proprietario, ricadranno su quest’ultimo le imposte e tasse relative agli immobili di che trattasi, tra cui IMU, TARI e affini.
I diritti (e i doveri) di chi ‘affitta’ una casa vacanze
Tra i diritti del locatario sottolineiamo quello di verificare la consistenza e il corretto funzionamento di tutta la dotazione della casa vacanze e di redigere e sottoscrivere con il proprietario un piccolo verbale, utile nel caso di contestazioni nel corso o al termine della locazione (biancheria, stoviglie, sanitari, scarichi, caldaia, danni alle pareti, etc.). Come detto sopra, il locatario ha diritto di entrare in possesso di una casa agibile e atta all’uso per il quale ne è stata convenuta la locazione e, nel corso della stessa, a ottenere la tempestiva riparazione di tutto quanto serva per il godimento dell’immobile locato, ad eccezione dei guasti e dei danni dallo stesso provocati.
Per un eventuale parere legale relativo a una problematica sorta durante la locazione di una casa vacanze oppure sul testo del contratto utilizzato, è attivo il nostro servizio di pareri legali on-line!
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